Strefy MPZP Wrocław
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Wrocław dzieli teren miasta na strefy funkcjonalne, które określają, co i na jakich warunkach można budować na każdej działce. Dla każdej strefy obowiązują konkretne wskaźniki: intensywność zabudowy wyznacza maksymalną powierzchnię użytkową, a wskaźnik terenu biologicznie czynnego (KZ) określa minimalny udział zieleni na działce.
Wrocław posiada 16 głównych typów stref funkcjonalnych MPZP. Kliknij na kod strefy lub „Szczegóły", aby zobaczyć pełne regulatywny, co jest dopuszczalne, warunkowe i zakazane oraz obliczenia maksymalnej PUM dla powierzchni działki 500, 1000 i 2000 m².
Przegląd stref MPZP Wrocław
| Kod | Nazwa strefy | Intensywność | KZ min. | |
|---|---|---|---|---|
| MW | Zabudowa wielorodzinna | 0,5–2 | min. 20–30 % | Szczegóły → |
| MN | Zabudowa jednorodzinna | 0,2–0,7 | min. 40–50 % | Szczegóły → |
| U | Usługi | 0,5–2 | min. 15–25 % | Szczegóły → |
| UX | Usługi centrotwórcze (lokalne) | 0,8–2,5 | min. 10–20 % | Szczegóły → |
| MW-U | Zabudowa wielorodzinna z usługami | 0,8–2 | min. 20–30 % | Szczegóły → |
| MN-U | Zabudowa jednorodzinna z usługami | 0,3–0,9 | min. 35–45 % | Szczegóły → |
| U-MW | Usługi z zabudową wielorodzinną | 0,8–2,5 | min. 15–25 % | Szczegóły → |
| MN-MW | Zabudowa jedno- i wielorodzinna | 0,3–0,9 | min. 35–45 % | Szczegóły → |
| UC | Usługi centrotwórcze | 1–4 | min. 10–20 % | Szczegóły → |
| AG | Aktywność gospodarcza | 0,4–1,5 | min. 15–25 % | Szczegóły → |
| P | Produkcja i usługi produkcyjne | 0,3–1 | min. 10–20 % | Szczegóły → |
| IS | Infrastruktura społeczna | 0,4–1,5 | min. 25–40 % | Szczegóły → |
| ZP | Zieleń parkowa | – | min. 70–80 % | Szczegóły → |
| ZN | Zieleń naturalistyczna | – | min. 90 % | Szczegóły → |
| WS | Wody powierzchniowe | – | – | Szczegóły → |
| KD | Komunikacja drogowa | – | – | Szczegóły → |
Jak sprawdzić strefę MPZP dla działki
Strefę MPZP dla dowolnej działki we Wrocławiu można sprawdzić bezpośrednio w devcheck – wystarczy kliknąć na działkę w interaktywnej mapie, a system natychmiast wyświetli kod strefy, pełne regulatywny MPZP i obliczoną maksymalną PUM dla konkretnej powierzchni ewidencyjnej działki. Alternatywnie, strefę MPZP można odnaleźć w Geoportalu Wrocławia lub w aplikacji Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej (MSIP) Urzędu Miejskiego Wrocławia, gdzie dostępne są warstwy z obowiązującymi planami miejscowymi.
Co to jest intensywność zabudowy
Intensywność zabudowy (wskaźnik intensywności zabudowy) to stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków do powierzchni działki. Odpowiada czechskiemu IPP lub angielskiemu FAR (Floor Area Ratio). Wzór: PUM max. = powierzchnia działki (m²) × intensywność zabudowy. Im wyższa intensywność, tym więcej powierzchni użytkowej plan miejscowy dopuszcza. MPZP Wrocławia podaje intensywność zazwyczaj jako zakres (np. 0,5–2,0 dla strefy MW) – precyzyjna wartość może być dookreślona przez konkretny plan miejscowy dla danego obszaru. Intensywność zabudowy decyduje o ekonomice projektu deweloperskiego: wyznacza maksymalną liczbę mieszkań, całkowitą powierzchnię sprzedaży (PUM) i tym samym maksymalną cenę zakupu działki.
Co to jest KZ – wskaźnik terenu biologicznie czynnego
KZ (wskaźnik terenu biologicznie czynnego) określa minimalny udział powierzchni działki, który musi pozostać niezabudowany i pokryty roślinnością lub wodą. KZ min. 20 % oznacza, że co najmniej 20 % powierzchni działki musi stanowić teren biologicznie czynny – trawniki, drzewa, ogrody lub dachy zielone zaliczane zgodnie z planem. Wyższy wymagany KZ ogranicza możliwość zabudowy i sprzyja zachowaniu zieleni w tkance miejskiej. Strefy zieleni (ZP, ZN) mają najwyższy wymagany KZ (70–90 %), ponieważ ich podstawową funkcją jest ochrona i rekreacja.
Sprawdź strefę dla swojej działki →