Strefa MN – Zabudowa jednorodzinna
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Wrocławia · przeznaczenie terenu: Zabudowa jednorodzinna
Przeznaczenie podstawowe
Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – domy wolnostojące, bliźniaki i szeregowce.
Co jest dozwolone
Domy jednorodzinne; ogrody; małe usługi wbudowane; garaże i wiaty.
Co jest warunkowe
Małe pensjonaty; usługi nieuciążliwe; żłobki i przedszkola; obiekty sportowe.
Co jest zakazane
Budownictwo wielorodzinne; zakłady produkcyjne; magazyny; usługi uciążliwe; sklepy wielkopowierzchniowe.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 0,2–0,7 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 0,2) | PCC max. (WRI 0,7) |
|---|---|---|
| 500 m² | 100 m² | 350 m² |
| 1000 m² | 200 m² | 700 m² |
| 2000 m² | 400 m² | 1400 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 9–12 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 40–50 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 13 000 zł/m² (średni poziom cen mieszkań we Wrocławiu), koszt budowy 7 000 zł/m², koszty dodatkowe 12 %, marża 18 % — orientacyjna wartość rezydualna w strefie MN wynosi:
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 0,2 (dolny zakres) | 200 m² | ~560 zł/m² |
| 0,5 (typowy) | 500 m² | ~1410 zł/m² |
| 0,7 (górny zakres) | 700 m² | ~1970 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa MN w MPZP Wrocław
Co można budować na terenach MN we Wrocław?
Przeznaczenie podstawowe: Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – domy wolnostojące, bliźniaki i szeregowce. Dopuszczalne: Domy jednorodzinne; ogrody; małe usługi wbudowane; garaże i wiaty.. Warunkowo: Małe pensjonaty; usługi nieuciążliwe; żłobki i przedszkola; obiekty sportowe.. Zakazane: Budownictwo wielorodzinne; zakłady produkcyjne; magazyny; usługi uciążliwe; sklepy wielkopowierzchniowe..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy MN?
WRI strefy MN we Wrocław wynosi 0,2–0,7. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 700 m². Maks. wysokość: 9–12 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie MN?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie MN wynosi min. 40–50 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Gdzie sprawdzić szczegółowe wskaźniki MPZP dla strefy MN we Wrocław?
Szczegółowe plany miejscowe dostępne są w BIP Wrocław. Wskaźniki dla konkretnej działki sprawdzisz na devcheck.pl – kliknij na działkę w interaktywnej mapie.
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę MPZP, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →