Strefa UX – Usługi centrotwórcze (lokalne)
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Wrocławia · przeznaczenie terenu: Usługi centrotwórcze (lokalne)
Przeznaczenie podstawowe
Tereny usług centrotwórczych o znaczeniu dzielnicowym – intensywna zabudowa handlowo-biurowo-gastronomiczna z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej na piętrach.
Co jest dozwolone
Handel detaliczny i gastronomia; biura i administracja; kultura i rozrywka; obiekty zdrowotne; zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na piętrach.
Co jest warunkowe
Hotele i obiekty kongresowe; usługi sakralne; parkingi kubaturowe; usługi ponadlokalne.
Co jest zakazane
Zakłady produkcyjne; hurtownie i magazyny; stacje paliw; obiekty uciążliwe; zabudowa wyłącznie mieszkaniowa.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 0,8–2,5 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 0,8) | PCC max. (WRI 2,5) |
|---|---|---|
| 500 m² | 400 m² | 1250 m² |
| 1000 m² | 800 m² | 2500 m² |
| 2000 m² | 1600 m² | 5000 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 12–30 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 10–20 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 13 000 zł/m² (średni poziom cen mieszkań we Wrocławiu), koszt budowy 7 000 zł/m², koszty dodatkowe 12 %, marża 18 % — orientacyjna wartość rezydualna w strefie UX wynosi:
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 0,8 (dolny zakres) | 800 m² | ~2260 zł/m² |
| 1,7 (typowy) | 1700 m² | ~4790 zł/m² |
| 2,5 (górny zakres) | 2500 m² | ~7050 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa UX w MPZP Wrocław
Co można budować na terenach UX we Wrocław?
Przeznaczenie podstawowe: Tereny usług centrotwórczych o znaczeniu dzielnicowym – intensywna zabudowa handlowo-biurowo-gastronomiczna z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej na piętrach. Dopuszczalne: Handel detaliczny i gastronomia; biura i administracja; kultura i rozrywka; obiekty zdrowotne; zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na piętrach.. Warunkowo: Hotele i obiekty kongresowe; usługi sakralne; parkingi kubaturowe; usługi ponadlokalne.. Zakazane: Zakłady produkcyjne; hurtownie i magazyny; stacje paliw; obiekty uciążliwe; zabudowa wyłącznie mieszkaniowa..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy UX?
WRI strefy UX we Wrocław wynosi 0,8–2,5. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 2500 m². Maks. wysokość: 12–30 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie UX?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie UX wynosi min. 10–20 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Gdzie sprawdzić szczegółowe wskaźniki MPZP dla strefy UX we Wrocław?
Szczegółowe plany miejscowe dostępne są w BIP Wrocław. Wskaźniki dla konkretnej działki sprawdzisz na devcheck.pl – kliknij na działkę w interaktywnej mapie.
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę MPZP, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →