Strefa MN-U – Zabudowa jednorodzinna z usługami
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Wrocławia · przeznaczenie terenu: Zabudowa jednorodzinna z usługami
Przeznaczenie podstawowe
Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi – małe sklepy, gabinety, przedszkola i biura wbudowane lub w małych budynkach usługowych.
Co jest dozwolone
Domy jednorodzinne; małe lokale usługowe do 200 m²; biura; przedszkola i żłobki; obiekty sportowe.
Co jest warunkowe
Małe domy wielorodzinne (do 4 mieszkań); pensjonaty; usługi rzemieślnicze nieuciążliwe.
Co jest zakazane
Duże obiekty usługowe; zakłady produkcyjne; hurtownie; stacje paliw; usługi uciążliwe.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 0,3–0,9 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 0,3) | PCC max. (WRI 0,9) |
|---|---|---|
| 500 m² | 150 m² | 450 m² |
| 1000 m² | 300 m² | 900 m² |
| 2000 m² | 600 m² | 1800 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 10–15 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 35–45 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 13 252 zł/m² PUM z VAT (mediana cen transakcyjnych rynku pierwotnego we Wrocławiu z RCN; przychód liczymy bez 8 % VAT), koszt budowy 5 390 zł za m² powierzchni całkowitej (PCC) z garażem i infrastrukturą, projekt, inżyniering i rezerwa 8 % kosztów budowy, sprzedaż i marketing 3 % przychodu, marża 20 % przychodu, PCC 2 % od ceny działki. Liczymy tym samym modelem co „Grunt udźwignie" w mapie devcheck, tylko bez kosztu pieniądza w gruncie (mapa dolicza go z harmonogramu). Orientacyjna cena działki w strefie MN-U wynosi:
WIZ wyznacza powierzchnię całkowitą, a sprzedaje się powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) — przyjmujemy PUM ≈ 0,77 × PCC. Przychód liczymy więc tylko z PUM, a koszt budowy od całej powierzchni całkowitej.
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 0,3 (dolny zakres) | 231 m² | ~330 zł/m² |
| 0,6 (typowy) | 462 m² | ~660 zł/m² |
| 0,9 (górny zakres) | 693 m² | ~990 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa MN-U w MPZP Wrocław
Co można budować na terenach MN-U we Wrocław?
Przeznaczenie podstawowe: Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi – małe sklepy, gabinety, przedszkola i biura wbudowane lub w małych budynkach usługowych. Dopuszczalne: Domy jednorodzinne; małe lokale usługowe do 200 m²; biura; przedszkola i żłobki; obiekty sportowe.. Warunkowo: Małe domy wielorodzinne (do 4 mieszkań); pensjonaty; usługi rzemieślnicze nieuciążliwe.. Zakazane: Duże obiekty usługowe; zakłady produkcyjne; hurtownie; stacje paliw; usługi uciążliwe..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy MN-U?
WRI strefy MN-U we Wrocław wynosi 0,3–0,9. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 900 m². Maks. wysokość: 10–15 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie MN-U?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie MN-U wynosi min. 35–45 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Gdzie sprawdzić szczegółowe wskaźniki MPZP dla strefy MN-U we Wrocław?
Szczegółowe plany miejscowe dostępne są w BIP Wrocław. Wskaźniki dla konkretnej działki sprawdzisz na devcheck.pl – kliknij na działkę w interaktywnej mapie.
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę MPZP, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →