Strefa UC – Usługi centrotwórcze
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Wrocławia · przeznaczenie terenu: Usługi centrotwórcze
Przeznaczenie podstawowe
Tereny intensywnej zabudowy usługowo-mieszkaniowej o znaczeniu ogólnomiejskim i metropolitalnym.
Co jest dozwolone
Handel i gastronomia; biura; kultura i rozrywka; budownictwo wielorodzinne; galerie handlowe.
Co jest warunkowe
Hotele i obiekty kongresowe; infrastruktura publiczna; parkingi kubaturowe.
Co jest zakazane
Zakłady produkcyjne i przemysłowe; magazyny; stacje benzynowe; obiekty uciążliwe.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 1–4 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 1) | PCC max. (WRI 4) |
|---|---|---|
| 500 m² | 500 m² | 2000 m² |
| 1000 m² | 1000 m² | 4000 m² |
| 2000 m² | 2000 m² | 8000 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 15–50 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 10–20 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 13 252 zł/m² PUM z VAT (mediana cen transakcyjnych rynku pierwotnego we Wrocławiu z RCN; przychód liczymy bez 8 % VAT), koszt budowy 5 390 zł za m² powierzchni całkowitej (PCC) z garażem i infrastrukturą, projekt, inżyniering i rezerwa 8 % kosztów budowy, sprzedaż i marketing 3 % przychodu, marża 20 % przychodu, PCC 2 % od ceny działki. Liczymy tym samym modelem co „Grunt udźwignie" w mapie devcheck, tylko bez kosztu pieniądza w gruncie (mapa dolicza go z harmonogramu). Orientacyjna cena działki w strefie UC wynosi:
WIZ wyznacza powierzchnię całkowitą, a sprzedaje się powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) — przyjmujemy PUM ≈ 0,77 × PCC. Przychód liczymy więc tylko z PUM, a koszt budowy od całej powierzchni całkowitej.
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 1 (dolny zakres) | 770 m² | ~1 100 zł/m² |
| 2,5 (typowy) | 1 925 m² | ~2 750 zł/m² |
| 4 (górny zakres) | 3 080 m² | ~4 400 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa UC w MPZP Wrocław
Co można budować na terenach UC we Wrocław?
Przeznaczenie podstawowe: Tereny intensywnej zabudowy usługowo-mieszkaniowej o znaczeniu ogólnomiejskim i metropolitalnym. Dopuszczalne: Handel i gastronomia; biura; kultura i rozrywka; budownictwo wielorodzinne; galerie handlowe.. Warunkowo: Hotele i obiekty kongresowe; infrastruktura publiczna; parkingi kubaturowe.. Zakazane: Zakłady produkcyjne i przemysłowe; magazyny; stacje benzynowe; obiekty uciążliwe..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy UC?
WRI strefy UC we Wrocław wynosi 1–4. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 4000 m². Maks. wysokość: 15–50 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie UC?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie UC wynosi min. 10–20 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Czy w strefie UC we Wrocław można budować budynki mieszkalne?
Tak – zabudowa mieszkalna jest przeznaczeniem dopuszczalnym w strefie UC. WRI 1–4 określa maksymalną PCC. Szczegółowe parametry reguluje obowiązujący MPZP.
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę MPZP, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →