Zestawienie mieszkań i obliczenie GDV
Czego GDV nie obejmuje: Miejsca parkingowe, piwnice i części wspólne wycenia się osobno i dodaje do GDV mieszkań. Wpisuj wyłącznie powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) lokali mieszkalnych — bez klatek schodowych, wind i pomieszczeń technicznych. PUM ≈ 77–82 % powierzchni całkowitej.
Brutto czy netto? Ceny ofertowe i transakcyjne (RCN) mieszkań zawierają VAT – dla lokali do 150 m² stawka 8 %. Kalkulator zwraca GDV w tej samej postaci, w jakiej wpiszesz cenę. Do marży i wartości rezydualnej działki licz GDV netto: GDV brutto ÷ 1,08. Tak liczy też mapa devcheck.
Wskazówka: WIZ i orientacyjną liczbę mieszkań dla Twojej działki znajdziesz w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks., powierzchnię użytkową i warunki z MPZP. Wyniki wpisz tutaj.
Jak oblicza się GDV
-
1 Wzór GDV dla jednego typu mieszkaniaGDV cząstkowe = liczba lokali × średnia powierzchnia użytkowa (m²) × cena sprzedaży za m²
Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wewnątrz mieszkania bez ścian nośnych. Różni się od powierzchni całkowitej, która obejmuje ściany i części wspólne. PUM ≈ 77–82 % powierzchni całkowitej. -
2 Całkowite GDV projektuGDV łącznie = suma cząstkowych GDV dla wszystkich typów mieszkań
Przy różnych typach mieszkań (kawalerka, 2 pok., 3 pok.) każdy typ oblicza się osobno i sumuje. Kalkulator automatycznie oblicza ważoną średnią ceny za m² dla całego projektu. -
3 Przykład obliczenia — Wrocław20 mieszkań 2-pok. (55 m², 14 500 zł/m²) + 10 mieszkań 3-pok. (80 m², 14 000 zł/m²).
GDV cząstkowe 2-pok.: 20 × 55 × 14 500 = 15 950 000 zł
GDV cząstkowe 3-pok.: 10 × 80 × 14 000 = 11 200 000 zł
GDV łącznie: 27 150 000 zł -
4 GDV a zysk projektuGDV to strona przychodowa projektu. Zysk = GDV − koszty (działka + budowa + finansowanie + podatki + rezerwa). Standardowa marża deweloperska wynosi 15–22% GDV. Projekty poniżej 15% nie są standardowo uznawane za rentowne.
Ceny transakcyjne mieszkań – mediany z RCN
| Miasto (promień 5 km od centrum) | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Warszawa | 20 216 zł/m² | 18 668 zł/m² |
| Kraków | 16 349 zł/m² | 16 148 zł/m² |
| Gdańsk | 15 782 zł/m² | 12 907 zł/m² |
| Wrocław | 13 350 zł/m² | 12 476 zł/m² |
| Poznań | 13 116 zł/m² | 11 088 zł/m² |
| Szczecin | 12 199 zł/m² | 9 699 zł/m² |
| Lublin | 11 099 zł/m² | 9 355 zł/m² |
| Katowice | 10 240 zł/m² | 7 787 zł/m² |
| Łódź | 10 014 zł/m² | 7 825 zł/m² |
| Białystok | 9 094 zł/m² | 9 358 zł/m² |
Mediany cen z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN), transakcje z 12 miesięcy do lipca 2026 r. Ceny są brutto, czyli z VAT – do GDV netto podziel je przez 1,08. Te same dane devcheck używa w kalkulacji GDV na mapie; więcej w artykule Ceny transakcyjne mieszkań. Cena w konkretnej lokalizacji może się od mediany miasta znacznie różnić.
Często zadawane pytania
Co to jest GDV (Gross Development Value)?
GDV (Gross Development Value) to całkowita wartość deweloperska projektu — suma cen sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych lub komercyjnych przed odjęciem kosztów. Jest punktem wyjścia każdego studium wykonalności inwestycji deweloperskiej.
Jak GDV różni się od zysku projektu?
GDV to strona przychodowa — ile deweloper otrzyma za mieszkania. Zysk = GDV − wszystkie koszty (działka, budowa, dokumentacja, finansowanie, podatki, marketing, rezerwa). Standardowa marża wynosi 15–22% GDV. Samo GDV bez odjęcia kosztów nie mówi nic o rentowności.
Co nie wchodzi do GDV?
Do GDV wlicza się wyłącznie powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) lokali mieszkalnych. Nie wliczaj piwnicy, miejsc parkingowych (100 000–250 000 zł/miejsce w zależności od lokalizacji), części wspólnych, klatek schodowych i pomieszczeń technicznych. Miejsca parkingowe dodaje się do GDV mieszkań osobno.
Jak GDV wpływa na wartość działki?
Cena działki obliczana jest jako wartość rezydualna: Działka = GDV × (1 − marża) − koszty budowy. Im wyższe GDV, tym więcej deweloper może zapłacić za działkę. Wskaźniki WZ i WIZ dla konkretnej działki znajdziesz w mapie devcheck.
Jaki jest typowy mix mieszkań w Polsce?
Standardowy mix: ok. 15–20% kawalerek, 40–50% mieszkań 2-pokojowych, 25–30% mieszkań 3-pokojowych, 5–10% mieszkań 4-pokojowych i większych. Większy udział małych mieszkań zwiększa GDV (wyższa cena/m²), ale zmniejsza atrakcyjność dla nabywców rodzinnych.
Gdzie sprawdzę WIZ i liczbę mieszkań dla konkretnej działki?
Najszybciej w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks., powierzchnię zabudowy i przeznaczenie terenu z MPZP. Wyniki wpisz do kalkulatora GDV.
Sprawdź WIZ i liczbę mieszkań dla dowolnej działki.
devcheck pokaże dla działki w całej Polsce przeznaczenie z planu, a tam, gdzie gmina publikuje dane, także WIZ maks., udział zabudowy i teren biologicznie czynny, wraz z cenami transakcyjnymi z RCN — jednym kliknięciem, bez przeszukiwania PDF-ów.
devcheck pokaże dla działki w całej Polsce przeznaczenie z planu, a tam, gdzie gmina publikuje dane, także WIZ maks., udział zabudowy i teren biologicznie czynny, wraz z cenami transakcyjnymi z RCN — jednym kliknięciem, bez przeszukiwania PDF-ów.
Obliczenia GDV mają charakter orientacyjny i opierają się wyłącznie na wartościach podanych przez użytkownika. Kalkulator nie uwzględnia kosztów budowy, nabycia działki, finansowania, podatków ani ryzyka rynkowego. GDV nie jest równoznaczne z zyskiem projektu. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zawsze przygotuj kompletne studium wykonalności z aktualnymi danymi rynkowymi. devcheck nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte wyłącznie na podstawie danych z tego narzędzia.