Zestawienie mieszkań i obliczenie GDV
Czego GDV nie obejmuje: Miejsca parkingowe, piwnice i części wspólne wycenia się osobno i dodaje do GDV mieszkań. Wpisuj wyłącznie powierzchnię użytkową (PU) lokali mieszkalnych — bez klatek schodowych, wind i pomieszczeń technicznych. PU ≈ 78–82% PCC.
Wskazówka: WIZ i orientacyjną liczbę mieszkań dla Twojej działki znajdziesz w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks., powierzchnię użytkową i warunki z MPZP. Wyniki wpisz tutaj.
Jak oblicza się GDV
-
1 Wzór GDV dla jednego typu mieszkaniaGDV cząstkowe = liczba lokali × średnia powierzchnia użytkowa (m²) × cena sprzedaży za m²
Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wewnątrz mieszkania bez ścian nośnych. Różni się od PCC (powierzchni całkowitej), która obejmuje ściany i części wspólne. PU ≈ 78–82% PCC. -
2 Całkowite GDV projektuGDV łącznie = suma cząstkowych GDV dla wszystkich typów mieszkań
Przy różnych typach mieszkań (kawalerka, 2 pok., 3 pok.) każdy typ oblicza się osobno i sumuje. Kalkulator automatycznie oblicza ważoną średnią ceny za m² dla całego projektu. -
3 Przykład obliczenia — Wrocław20 mieszkań 2-pok. (55 m², 14 500 zł/m²) + 10 mieszkań 3-pok. (80 m², 14 000 zł/m²).
GDV cząstkowe 2-pok.: 20 × 55 × 14 500 = 15 950 000 zł
GDV cząstkowe 3-pok.: 10 × 80 × 14 000 = 11 200 000 zł
GDV łącznie: 27 150 000 zł -
4 GDV a zysk projektuGDV to strona przychodowa projektu. Zysk = GDV − koszty (działka + budowa + finansowanie + podatki + rezerwa). Standardowa marża deweloperska wynosi 15–22% GDV. Projekty poniżej 15% nie są standardowo uznawane za rentowne.
Orientacyjne ceny sprzedaży mieszkań w Polsce (2024–2025)
| Lokalizacja | Kawalerka | 2 pokoje | 3 pokoje | 4 pok. i więcej |
|---|---|---|---|---|
| Wrocław — prestiż (Stare Miasto, Śródmieście) | 17 000–21 000 zł/m² | 15 000–19 000 zł | 14 000–18 000 zł | 13 000–17 000 zł |
| Wrocław — standard (Krzyki, Fabryczna, Psie Pole) | 13 000–16 000 zł/m² | 12 000–15 500 zł | 11 500–15 000 zł | 11 000–14 500 zł |
| Wrocław — okraj / suburbia | 10 000–13 000 zł/m² | 9 500–12 500 zł | 9 000–12 000 zł | 8 500–11 500 zł |
| Poznań (orientacyjne, do weryfikacji) | 13 000–16 500 zł/m² | 12 000–15 500 zł | 11 000–14 500 zł | 10 500–14 000 zł |
Orientacyjne wartości na podstawie danych ofertowych 2024–2025. Ceny dla Poznania są szacunkowe — zweryfikuj w aktualnych źródłach (portale nieruchomości, mapa cen). Rzeczywiste ceny transakcyjne mogą odbiegać od cen ofertowych.
Często zadawane pytania
Co to jest GDV (Gross Development Value)?
GDV (Gross Development Value) to całkowita wartość deweloperska projektu — suma cen sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych lub komercyjnych przed odjęciem kosztów. Jest punktem wyjścia każdego studium wykonalności inwestycji deweloperskiej.
Jak GDV różni się od zysku projektu?
GDV to strona przychodowa — ile deweloper otrzyma za mieszkania. Zysk = GDV − wszystkie koszty (działka, budowa, dokumentacja, finansowanie, podatki, marketing, rezerwa). Standardowa marża wynosi 15–22% GDV. Samo GDV bez odjęcia kosztów nie mówi nic o rentowności.
Co nie wchodzi do GDV?
Do GDV wlicza się wyłącznie powierzchnię użytkową (PU) lokali mieszkalnych. Nie wliczaj piwnicy, miejsc parkingowych (100 000–250 000 zł/miejsce w zależności od lokalizacji), części wspólnych, klatek schodowych i pomieszczeń technicznych. Miejsca parkingowe dodaje się do GDV mieszkań osobno.
Jak GDV wpływa na wartość działki?
Cena działki obliczana jest jako wartość rezydualna: Działka = GDV × (1 − marża) − koszty budowy. Im wyższe GDV, tym więcej deweloper może zapłacić za działkę. Wskaźniki WZ i WIZ dla konkretnej działki znajdziesz w mapie devcheck.
Jaki jest typowy mix mieszkań w Polsce?
Standardowy mix: ok. 15–20% kawalerek, 40–50% mieszkań 2-pokojowych, 25–30% mieszkań 3-pokojowych, 5–10% mieszkań 4-pokojowych i większych. Większy udział małych mieszkań zwiększa GDV (wyższa cena/m²), ale zmniejsza atrakcyjność dla nabywców rodzinnych.
Gdzie sprawdzę WIZ i liczbę mieszkań dla konkretnej działki?
Najszybciej w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks., powierzchnię zabudowy i przeznaczenie terenu z MPZP. Wyniki wpisz do kalkulatora GDV.
Sprawdź WIZ i liczbę mieszkań dla dowolnej działki.
devcheck pokaże dla działki we Wrocławiu lub Poznaniu WIZ maks., wskaźnik zabudowy, teren biologicznie czynny i warunki zabudowy — jednym kliknięciem, bez przeszukiwania PDF-ów.
devcheck pokaże dla działki we Wrocławiu lub Poznaniu WIZ maks., wskaźnik zabudowy, teren biologicznie czynny i warunki zabudowy — jednym kliknięciem, bez przeszukiwania PDF-ów.
Obliczenia GDV mają charakter orientacyjny i opierają się wyłącznie na wartościach podanych przez użytkownika. Kalkulator nie uwzględnia kosztów budowy, nabycia działki, finansowania, podatków ani ryzyka rynkowego. GDV nie jest równoznaczne z zyskiem projektu. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zawsze przygotuj kompletne studium wykonalności z aktualnymi danymi rynkowymi. devcheck nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte wyłącznie na podstawie danych z tego narzędzia.