devcheck › Kalkulatory › Wartość rezydualna działki

Wartość rezydualna działki

Wprowadź GDV, PCC, koszty budowy i docelową marżę — kalkulator natychmiast obliczy maksymalną cenę, którą deweloper może zapłacić za działkę.

Obliczenie wartości rezydualnej działki
zł
Nie znasz GDV? Oblicz go →
m²
Bezpośrednie koszty budowy, bez VAT, działki i projektu
zł/m²
% od kosztów budowy — projekt, finansowanie, marketing, rezerwa
%
% z GDV — wymagany zysk dewelopera
%
Do obliczenia rezydualnej na m² działki
m²
Wprowadź wartości do obliczeń
Wskazówka: WIZ dla konkretnej działki znajdziesz w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks. z MPZP. GDV oblicz w kalkulatorze GDV. Obydwa wyniki wpisz tutaj.
Jak działa metoda rezydualna
Orientacyjne koszty budowy w Polsce — zł/m² PCC (SZACUNEK — do weryfikacji Sekocenbud 2025)
Standard budowyzł/m² pow. całkowitej (PCC)Typowe zastosowanie
Standard5 500–7 500 zł/m²Budownictwo ekonomiczne, Wrocław/Poznań
Wyższy standard7 500–10 500 zł/m²Budownictwo cegłowe, dobra lokalizacja
Prestiżowa zabudowa10 500–14 000 zł/m²Centrum miasta, wykończenie premium

⚠ Szacunkowe wartości orientacyjne — oczekują na weryfikację (Sekocenbud 2025). Rzeczywiste koszty budowy zweryfikuj z projektantem lub kosztorysantem dla konkretnego projektu.

Uwaga na podstawę przeliczenia. Powyższe kwoty dotyczą m² powierzchni całkowitej (PCC), a rynkowe benchmarki podaje się zwykle na m² PUM. Przy PUM ≈ 0,77 × PCC odpowiadają one 7 100–9 700 zł/m² PUM, czyli wyraźnie powyżej typowego benchmarku ok. 5 500 zł/m² PUM. Dlatego domyślna wartość w kalkulatorze to 4 250 zł/m² PCC (≈ 5 500 zł/m² PUM) — tak samo liczy ekonomikę mapa devcheck. Pomylenie tych dwóch podstaw zawyża koszty o ok. 30 %.

Często zadawane pytania
Co to jest wartość rezydualna działki?
Wartość rezydualna działki to maksymalna cena, którą deweloper może zapłacić przy zachowaniu docelowej marży. Wzór: Rezydualna = GDV − koszty budowy − koszty dodatkowe − docelowy zysk. Jest standardową metodą wyceny działek inwestycyjnych u deweloperów, banków i rzeczoznawców.
Co to są koszty dodatkowe i co do nich wchodzi?
Koszty dodatkowe (% od kosztów budowy) obejmują dokumentację projektową i inżyniering (3–5 %), finansowanie (2–4 %), marketing i sprzedaż (1–2 %) oraz rezerwę (2–3 %). Nie obejmują bezpośrednich kosztów budowy — te podawane są osobno jako zł/m² PCC.
Dlaczego wartość rezydualna zależy od docelowej marży?
Każdy dodatkowy procent marży zmniejsza rezydualną o 1 % GDV. Przy GDV 50 mln zł i wzroście marży z 18 % na 20 % wartość rezydualna spada o 1 000 000 zł. Dlatego kalkulator wyświetla analizę wrażliwości ±2 % — pokazuje przedział godziwej ceny przy różnych oczekiwaniach.
Jaka jest typowa marża deweloperska w Polsce?
Standardowa brutto marża deweloperska wynosi 15–22 % GDV. Projekty poniżej 15 % nie są standardowo uznawane za rentowne. Banki przy finansowaniu zwykle wymagają minimum 15–18 % marży. Domyślne 18 % odpowiada środkowi standardu rynkowego.
Gdzie sprawdzę WIZ i liczbę mieszkań dla konkretnej działki?
Najszybciej w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ maks. z MPZP, wskaźnik zabudowy i przeznaczenie terenu. Wynik wpisz do pola „Pow. całkowita (PCC)" w kalkulatorze.
Jak wartość rezydualna wpływa na negocjacje ceny działki?
Rezydualna to górna granica ceny, którą deweloper może zapłacić. Analiza wrażliwości ±2 % pokazuje, jak zmienia się wartość przy różnych marżach — to kluczowy argument w negocjacjach z właścicielem lub przy ocenie oferty przez bank.
Sprawdź WIZ i GDV dla dowolnej działki.
devcheck pokaże dla działki we Wrocławiu lub Poznaniu WIZ maks., wskaźnik zabudowy i przeznaczenie terenu z MPZP — jednym kliknięciem. GDV oblicz w kalkulatorze GDV i wpisz obydwa wyniki tutaj.
Otwórz mapę → Kalkulator GDV → Analiza feasibility →

Obliczenia wartości rezydualnej mają charakter orientacyjny i opierają się wyłącznie na wartościach podanych przez użytkownika. Kalkulator nie uwzględnia podatków, opłat planistycznych, sanacji, specyficznych ryzyk lokalizacji ani aktualnych warunków rynkowych finansowania. Przed podjęciem decyzji o zakupie działki zawsze przygotuj kompletną analizę wykonalności z aktualnymi danymi. devcheck nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte wyłącznie na podstawie danych z tego narzędzia.