Strefa SW – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
Plan Ogólny (POG) Poznania · przeznaczenie terenu: Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
Przeznaczenie podstawowe
Podstawowa strefa wielofunkcyjna z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej — bloki, kamienice i apartamentowce z usługami w parterach. Najważniejsza strefa dla deweloperów mieszkaniowych w Poznaniu.
Co jest dozwolone
teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; teren usług; teren komunikacji; teren zieleni urządzonej; teren ogrodów działkowych; teren infrastruktury technicznej
Co jest warunkowe
teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; teren zieleni naturalnej; teren lasu; teren wód
Co jest zakazane
Przeznaczenia spoza profilu strefy — w szczególności przemysł, składy i magazyny wielkopowierzchniowe oraz obiekty uciążliwe dla zabudowy mieszkaniowej.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 0,9–5 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 0,9) | PCC max. (WRI 5) |
|---|---|---|
| 500 m² | 450 m² | 2500 m² |
| 1000 m² | 900 m² | 5000 m² |
| 2000 m² | 1800 m² | 10 000 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 10–32 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 20–35 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 11 000 zł/m² (średni poziom cen mieszkań w Poznaniu), koszt budowy 7 000 zł/m², koszty dodatkowe 12 %, marża 18 % — orientacyjna wartość rezydualna w strefie SW wynosi:
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 0,9 (dolny zakres) | 900 m² | ~1060 zł/m² |
| 3 (typowy) | 3000 m² | ~3540 zł/m² |
| 5 (górny zakres) | 5000 m² | ~5900 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa SW w POG Poznań
Co można budować na terenach SW w Poznań?
Przeznaczenie podstawowe: Podstawowa strefa wielofunkcyjna z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej — bloki, kamienice i apartamentowce z usługami w parterach. Najważniejsza strefa dla deweloperów mieszkaniowych w Poznaniu. Dopuszczalne: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; teren usług; teren komunikacji; teren zieleni urządzonej; teren ogrodów działkowych; teren infrastruktury technicznej. Warunkowo: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; teren zieleni naturalnej; teren lasu; teren wód. Zakazane: Przeznaczenia spoza profilu strefy — w szczególności przemysł, składy i magazyny wielkopowierzchniowe oraz obiekty uciążliwe dla zabudowy mieszkaniowej..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy SW?
WRI strefy SW w Poznań wynosi 0,9–5. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 5000 m². Maks. wysokość: 10–32 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie SW?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie SW wynosi min. 20–35 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Czy w strefie SW w Poznań można budować budynki mieszkalne?
Tak – zabudowa mieszkalna jest przeznaczeniem dopuszczalnym w strefie SW. WRI 0,9–5 określa maksymalną PCC. Szczegółowe parametry reguluje obowiązujący MPZP.
Przeczytaj
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę POG, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →