Strefa SJ – Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
Plan Ogólny (POG) Poznania · przeznaczenie terenu: Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
Przeznaczenie podstawowe
Strefa wielofunkcyjna z przewagą zabudowy jednorodzinnej — domy wolnostojące, bliźniaki i szeregowce o niskiej intensywności, typowe dla peryferyjnych dzielnic Poznania.
Co jest dozwolone
teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; teren usług; teren komunikacji; teren zieleni urządzonej; teren ogrodów działkowych; teren infrastruktury technicznej
Co jest warunkowe
teren zieleni naturalnej; teren lasu; teren wód
Co jest zakazane
Przeznaczenia spoza profilu strefy — zabudowa wielorodzinna o dużej intensywności, przemysł, składy oraz usługi uciążliwe.
Wskaźniki zabudowy – przykładowe obliczenia
Wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) 0,6–1,5 określa maksymalną powierzchnię całkowitą (PCC) jako wielokrotność powierzchni działki:
| Powierzchnia działki | PCC min. (WRI 0,6) | PCC max. (WRI 1,5) |
|---|---|---|
| 500 m² | 300 m² | 750 m² |
| 1000 m² | 600 m² | 1500 m² |
| 2000 m² | 1200 m² | 3000 m² |
Maksymalna wysokość zabudowy: 9–12 m
Minimalny udział terenu biologicznie czynnego (KZ): min. 30–50 % powierzchni działki
Ile można zapłacić za działkę — wartość rezydualna
Metoda rezydualna wyznacza maksymalną cenę działki, przy której projekt zachowuje docelową marżę. Przy założeniach: GDV 13 844 zł/m² PUM z VAT (mediana cen transakcyjnych rynku pierwotnego w Poznaniu z RCN; przychód liczymy bez 8 % VAT), koszt budowy 5 390 zł za m² powierzchni całkowitej (PCC) z garażem i infrastrukturą, projekt, inżyniering i rezerwa 8 % kosztów budowy, sprzedaż i marketing 3 % przychodu, marża 20 % przychodu, PCC 2 % od ceny działki. Liczymy tym samym modelem co „Grunt udźwignie" w mapie devcheck, tylko bez kosztu pieniądza w gruncie (mapa dolicza go z harmonogramu). Orientacyjna cena działki w strefie SJ wynosi:
WIZ wyznacza powierzchnię całkowitą, a sprzedaje się powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) — przyjmujemy PUM ≈ 0,77 × PCC. Przychód liczymy więc tylko z PUM, a koszt budowy od całej powierzchni całkowitej.
| WIZ działki | Maks. PUM (działka 1 000 m²) | Orient. wartość rezydualna |
|---|---|---|
| 0,6 (dolny zakres) | 462 m² | ~850 zł/m² |
| 1,1 (typowy) | 847 m² | ~1 560 zł/m² |
| 1,5 (górny zakres) | 1 155 m² | ~2 130 zł/m² |
Im wyższy WIZ przypisany działce w MPZP, tym wyższy strop ceny, który deweloper może zapłacić — na tej samej działce powstaje więcej PUM do sprzedaży.
Wartości orientacyjne przy uśrednionych założeniach (jedno GDV miasta, PUM≈PCC). Twój projekt ma własne GDV, koszty i marżę — policz dokładnie w kalkulatorze wartości rezydualnej (GDV oszacujesz w kalkulatorze GDV, WIZ działki sprawdzisz na mapie).
Pytania i odpowiedzi – strefa SJ w POG Poznań
Co można budować na terenach SJ w Poznań?
Przeznaczenie podstawowe: Strefa wielofunkcyjna z przewagą zabudowy jednorodzinnej — domy wolnostojące, bliźniaki i szeregowce o niskiej intensywności, typowe dla peryferyjnych dzielnic Poznania. Dopuszczalne: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; teren usług; teren komunikacji; teren zieleni urządzonej; teren ogrodów działkowych; teren infrastruktury technicznej. Warunkowo: teren zieleni naturalnej; teren lasu; teren wód. Zakazane: Przeznaczenia spoza profilu strefy — zabudowa wielorodzinna o dużej intensywności, przemysł, składy oraz usługi uciążliwe..
Jaki jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (WRI) strefy SJ?
WRI strefy SJ w Poznań wynosi 0,6–1,5. Na działce 1 000 m² maksymalna PCC wynosi do 1500 m². Maks. wysokość: 9–12 m.
Jaki jest wymagany udział terenu biologicznie czynnego (KZ) w strefie SJ?
Minimalny wskaźnik KZ w strefie SJ wynosi min. 30–50 % powierzchni działki. Co najmniej tyle procent działki musi pozostać biologicznie czynne – zieleń lub powierzchnie przepuszczalne.
Gdzie sprawdzić szczegółowe wskaźniki MPZP dla strefy SJ w Poznań?
Szczegółowe plany miejscowe dostępne są w BIP Poznań. Wskaźniki dla konkretnej działki sprawdzisz na devcheck.pl – kliknij na działkę w interaktywnej mapie.
Przeczytaj
Sprawdź swoją działkę
Kliknij na działkę na interaktywnej mapie, aby zobaczyć strefę POG, wskaźniki zabudowy i ceny nieruchomości w okolicy.
Otwórz mapę devcheck →