Nowelizacja warunków technicznych, która zaczęła obowiązywać w 2024 roku, była odpowiedzią na patodeweloperkę: mikrolokale, budynki stykające się z granicą działki, osiedla bez miejsca do zabawy. Z punktu widzenia inwestora to jednak przede wszystkim zmiana chłonności działki – kilka zapisów naraz zabiera metry, które wcześniej dawało się wykorzystać.
Najważniejsza zmiana dla zabudowy wielorodzinnej. Budynek mieszkalny wielorodzinny powyżej czterech kondygnacji nadziemnych musi być usytuowany co najmniej 5 metrów od granicy działki – bez względu na to, czy ściana ma okna.
Wcześniej obowiązywały ogólne zasady: 4 metry dla ściany z oknami lub drzwiami i 3 metry dla ściany bez otworów. Dla budynków niższych te reguły pozostają w mocy.
| Sytuacja | Minimalna odległość |
|---|---|
| Ściana z oknami lub drzwiami | 4 m |
| Ściana bez otworów | 3 m |
| Budynek wielorodzinny powyżej 4 kondygnacji | 5 m, niezależnie od otworów |
Przy budynkach wielorodzinnych, w których jest więcej niż 20 mieszkań, trzeba urządzić miejsce rekreacyjne dostępne także dla osób ze szczególnymi potrzebami. Minimalna powierzchnia zależy od liczby mieszkań – rośnie razem z wielkością budynku.
To nie jest wymóg kosmetyczny. Miejsce rekreacyjne musi się zmieścić na terenie, który konkuruje z parkowaniem, dojazdem i terenem biologicznie czynnym. Na ciasnej działce to właśnie tutaj powstaje konflikt, którego nie widać we wskaźnikach planu.
Nowe przepisy wprowadziły minimalną powierzchnię użytkową lokalu użytkowego 25 m². Wyjątkiem są lokale położone na pierwszej kondygnacji nadziemnej lub w podziemiu, mające bezpośredni dostęp z zewnątrz.
Cel jest jasny: koniec ze sprzedażą mikrolokali jako obejścia wymagań dla mieszkań. Dla dewelopera oznacza to, że część powierzchni, którą dawniej dzieliło się na drobne jednostki o wysokiej cenie za metr, teraz trzeba zaplanować inaczej.
-
1 Przegrody między balkonamiBalkony sąsiadujących mieszkań muszą być oddzielone przegrodą o określonych wymaganiach, w tym akustycznych. Koniec z ciągłą płytą balkonową dzieloną wyłącznie umownie.
-
2 Miejsce na wózki i roweryW budynkach wielorodzinnych trzeba przewidzieć pomieszczenie na wózki dziecięce i rowery albo równoważne rozwiązanie. To kolejne metry, tym razem w bryle budynku.
-
3 Wymagania akustyczne między lokalamiZaostrzone wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej ścian między mieszkaniami oraz między mieszkaniem a lokalem usługowym. Wpływ na rozwiązania konstrukcyjne, nie na powierzchnię.
O tym, którą wersję przepisów trzeba spełnić, decyduje moment złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia. Projekty ze złożonym wcześniej wnioskiem prowadzi się na dotychczasowych zasadach.
Przy zakupie działki z gotowym projektem albo z wydanym pozwoleniem to jedno z pierwszych pytań w due diligence: kiedy złożono wniosek. Od tej daty zależy, czy kupuje się projekt gotowy do realizacji, czy do przeprojektowania.
Wszystkie te zapisy działają w jedną stronę – zmniejszają liczbę metrów, które da się sprzedać, przy niezmienionych wskaźnikach planu. Wskaźnik intensywności zabudowy pozostaje ten sam, ale realna zabudowa, która się w nim mieści, jest mniejsza.
Dlatego przy działkach kupowanych na podstawie starszych analiz warto rachunek przeliczyć od nowa. Wskaźniki z planu to górna granica, a nie wynik – tym, co zostaje, rządzą właśnie warunki techniczne.
devcheck pokazuje przeznaczenie i wskaźniki z planu miejscowego albo planu ogólnego, powierzchnię działki i szacunkową chłonność.
Źródła: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wraz z nowelizacją obowiązującą od 2024 roku. Artykuł opisuje kierunek zmian – w konkretnym projekcie obowiązuje aktualne brzmienie przepisów w dniu złożenia wniosku.