Odległości budynków od granicy działki

Odległości budynków od granicy działki reguluje § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (z późn. zm.). To przepis powszechnie obowiązujący – MPZP i decyzja WZ mogą go modyfikować jedynie w zakresie, w jakim rozporządzenie to dopuszcza.

• 1 4 metry – ściana z oknami lub drzwiami
  Jeśli ściana budynku skierowana w stronę granicy działki ma okna lub drzwi, minimalna odległość tej ściany od granicy wynosi 4 m. Dotyczy to zarówno otworów okiennych jak i drzwiowych, niezależnie od ich wielkości.
• 2 3 metry – ściana bez otworów
  Ściana bez jakichkolwiek okien i drzwi może znajdować się w odległości 3 m od granicy działki. Warunek: ściana musi być ślepa na całej swojej długości w stosunku do danej granicy.
• 3 Mierzenie odległości
  Odległość mierzona jest poziomo, prostopadle do granicy działki, od zewnętrznej krawędzi ściany (bez uwzględnienia tynku). Wykusze, balkony, loggie i inne elementy wystające poza obrys budynku mierzy się od krawędzi tych elementów.

• 4 MPZP lub WZ przewiduje zabudowę w granicy
  Jeśli plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy wprost przewiduje zabudowę w granicy działki lub usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, przepis § 12 ust. 1 nie obowiązuje. W miastach z gęstą zabudową śródmiejską (kamienicową) wiele MPZP wymaga lub dopuszcza budowanie w granicy.
• 5 Budynek sąsiedni stoi w granicy
  Gdy na sąsiedniej działce już stoi budynek w granicy lub w odległości mniejszej niż 3 m, nowy budynek może przylegać do niego ścianą bez okien i drzwi, pod warunkiem że:

  • długość przylegającej ściany nie przekracza długości ściany sąsiedniego budynku,
  • wysokość nowej ściany nie przekracza wysokości ściany sąsiedniego budynku.
• 6 Zabudowa szeregowa i bliźniacza
  W przypadku zabudowy szeregowej lub bliźniaczej budynki mogą być budowane bezpośrednio przy wspólnej granicy działek – jest to wynikające z samej definicji tych typów zabudowy. Granicę podziału muszą uzgodnić właściciele lub deweloper realizujący całe osiedle na jednej działce podzielonej dopiero po wybudowaniu.

• 7 Zasada ogólna
  Odległość między budynkami na tej samej działce (lub sąsiednich działkach) powinna wynosić co najmniej tyle, ile wynosi suma odległości wymaganych dla każdego z budynków od wspólnej granicy. W praktyce: jeśli oba budynki mają ściany z oknami, minimalna odległość między nimi to 8 m (4 + 4). Przy ścianach bez okien – 6 m (3 + 3).
• 8 Dodatkowe wymagania nasłonecznienia
  Niezależnie od odległości od granicy, przepisy nakładają wymóg zapewnienia nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych przez co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (§ 60 warunków technicznych). W gęstej zabudowie wielorodzinnej ten wymóg może narzucać większe odległości niż wynikają z § 12.