Co to jest WIZ i czym różni się od wskaźnika zabudowy
Wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ) to stosunek sumy powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku do powierzchni działki. Jest to bezpośredni odpowiednik pojęcia floor area ratio (FAR) stosowanego na rynkach zachodnich. WIZ decyduje o tym, ile metrów kwadratowych powierzchni użytkowej inwestor może łącznie zrealizować – niezależnie od liczby kondygnacji i formy budynku.
Uwaga na mylące oznaczenia: W MPZP skrót „WZ" może oznaczać zarówno wskaźnik zabudowy (building coverage ratio) jak i warunki zabudowy (decyzja wydawana przy braku MPZP). WIZ jest zawsze wskaźnikiem intensywności – to odrębna wartość.
Wzór na WIZ i przykład obliczenia
-
1 Wzór obliczeniowyWIZ = Σ PU kondygnacji nadziemnych / Powierzchnia działki
Gdzie PU to powierzchnia użytkowa danej kondygnacji (bez ścian, klatek schodowych i szachtów instalacyjnych zgodnie z PN-ISO 9836). -
2 Przykład praktycznyDziałka 1 200 m², MPZP dopuszcza WIZ max 2,00.
Maksymalna łączna PU = 1 200 × 2,00 = 2 400 m².
Jeśli wskaźnik zabudowy (WZ) = 0,40 → rzut budynku max 480 m².
Przy WIZ 2,00 i rzucie 480 m² → 5 kondygnacji (480 × 5 = 2 400 m²). -
3 WIZ minimalny i maksymalnyMPZP często podaje zarówno WIZ minimalny (zapobiegający niedoinwestowaniu terenu) jak i maksymalny. Projekty poniżej WIZ min lub powyżej WIZ max nie uzyskają pozwolenia na budowę. Sprawdź obie wartości – minimalna intensywność bywa niedoceniana przez inwestorów przy zakupie działki.
Typowe wartości WIZ w MPZP polskich miast
| Przeznaczenie | WIZ min | WIZ max | Komentarz |
|---|---|---|---|
| MN – zabudowa jednorodzinna | 0,01 | 0,50–0,80 | Domy wolnostojące, bliźniaki |
| MW – zabudowa wielorodzinna | 0,40 | 1,20–2,50 | Bloki, apartamentowce |
| MU – zabudowa mieszk.-usługowa | 0,30 | 1,50–3,50 | Kamienice, mixed-use |
| U – usługi | 0,10 | 1,00–4,00 | Biura, handel, hotele |
| P/U – produkcja i usługi | 0,05 | 0,80–2,00 | Magazyny, zakłady |
Wskazówka: Wartości WIZ różnią się istotnie między poszczególnymi planami i obszarami w obrębie jednego miasta. Kraków centrum może mieć WIZ max 4,00 dla MU, podczas gdy Kraków obrzeża – 1,20. Zawsze sprawdź aktualny MPZP dla konkretnej działki.
Jak WIZ wpływa na wycenę i potencjał działki
-
4 Cena działki a WIZPrzy zakupie działki inwestycyjnej kluczowy jest koszt przypadający na m² możliwej do zbudowania PU, a nie cena za m² gruntu. Działka za 2 000 zł/m² z WIZ 2,50 jest tańsza w przeliczeniu na PUM niż działka za 1 200 zł/m² z WIZ 0,80:
- Działka A: 2 000 zł/m² ÷ 2,50 = 800 zł/m² PU
- Działka B: 1 200 zł/m² ÷ 0,80 = 1 500 zł/m² PU
-
5 WIZ a współczynnik terenu biologicznie czynnegoWysokie WIZ jest często ograniczane przez wymóg minimalnego terenu biologicznie czynnego (TBC) i wskaźnik zabudowy (WZ). W praktyce budynek musi jednocześnie spełniać wszystkie trzy wskaźniki – nie wystarczy zmieścić się tylko w WIZ.
Sprawdź WIZ dla swojej działki w sekund.
devcheck pokazuje WIZ minimalny i maksymalny bezpośrednio z MPZP – bez przeszukiwania PDF-ów ani geoportali.
devcheck pokazuje WIZ minimalny i maksymalny bezpośrednio z MPZP – bez przeszukiwania PDF-ów ani geoportali.