Wskaźniki planu mówią, ile metrów wolno postawić. Nie mówią, gdzie te metry mogą stanąć. O tym decydują dwa wymagania z warunków technicznych – nasłonecznienie i przesłanianie – i w gęstej zabudowie to one, a nie plan, wyznaczają realną chłonność działki.
Pokoje mieszkalne muszą mieć zapewnione co najmniej 3 godziny nasłonecznienia w dniach 21 marca i 21 września, w godzinach od 7 do 17. Sprawdza się dni równonocy, bo są pośrodku między skrajnościami – w czerwcu słońce jest wysoko i wymóg spełniłby prawie każdy układ, w grudniu prawie żaden.
| Sytuacja | Wymagane nasłonecznienie |
|---|---|
| Mieszkanie jednopokojowe | 3 godziny |
| Mieszkanie wielopokojowe | 3 godziny w co najmniej jednym pokoju |
| Zabudowa śródmiejska uzupełniająca | 1,5 godziny |
| Mieszkanie jednopokojowe w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej | Wymóg nie jest stawiany |
Druga zasada dotyczy zasłaniania światła. Odległość ściany z oknami pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi od obiektu przesłaniającego nie może być mniejsza niż wysokość tego obiektu, liczona od poziomu okna. Przy obiektach wyższych niż 35 metrów wymagana odległość wynosi 35 metrów.
dla obiektów powyżej 35 m → 35 m
Konsekwencja jest bardzo praktyczna: im wyżej budujesz, tym dalej od siebie muszą stać budynki. Sześciokondygnacyjny budynek o wysokości około 18 metrów wymaga zbliżonej odległości od sąsiedniego budynku z oknami. Na działce o głębokości 40 metrów oznacza to, że dwa równoległe budynki po prostu się nie zmieszczą.
Obie zasady da się policzyć naraz. Kalkulator symuluje drogę słońca 21 marca dla wybranego miasta i sprawdza minuta po minucie, czy promień dociera do okna – czy trafia w bryłę sąsiada. Do tego liczy wysokość przesłaniania i wymaganą odległość.
Plan miejscowy podaje wskaźnik intensywności zabudowy, udział terenu biologicznie czynnego i maksymalną wysokość. Wszystkie te liczby traktuje się jak zadanie: zmieścić maksimum.
W praktyce pierwsze pęka co innego. Kiedy w układ wejdą odległości od granic, przesłanianie i nasłonecznienie, okazuje się, że wskaźnik z planu nie jest osiągalny – nie da się rozstawić brył tak, żeby jednocześnie mieściły metry i spełniały wymagania. Na działkach wąskich i głębokich zdarza się to regularnie.
Analiza przesłaniania nie kończy się na granicy działki. Sprawdza się także wpływ nowego budynku na istniejącą zabudowę sąsiadów. Zarzut zacieniania to jeden z najczęstszych argumentów w postępowaniach o pozwolenie na budowę.
Dla harmonogramu jest to ryzyko porównywalne z kosztem: nawet gdy projekt ostatecznie się obroni, spór potrafi przesunąć start budowy o wiele miesięcy. Przy finansowaniu kredytem to bezpośredni koszt odsetek.
-
1 Przed zakupem: układ zgrubnyWystarczy sprawdzić, czy przy zakładanej wysokości bryły w ogóle mieszczą się na działce z zachowaniem odległości. To rachunek na kilka minut, a rozstrzyga o tym, czy wskaźnik z planu jest osiągalny.
-
2 W koncepcji: rozstawienie bryłTutaj zapadają decyzje, których później nie da się cofnąć. Orientacja budynków, odległości między nimi i lokalizacja mieszkań jednopokojowych.
-
3 W projekcie: analiza formalnaPełna analiza nasłonecznienia i przesłaniania jako część dokumentacji. Jeśli poprzednie dwa kroki zrobiono dobrze, jest to potwierdzenie, a nie niespodzianka.
devcheck pokazuje przeznaczenie z planu, wskaźniki, powierzchnię i kształt działki – czyli dane potrzebne, żeby ocenić, czy zakładana zabudowa w ogóle się zmieści.
Źródła: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepisy o przesłanianiu oraz o nasłonecznieniu pomieszczeń mieszkalnych. Artykuł opisuje zasady ogólne i nie zastępuje analizy nasłonecznienia sporządzonej dla konkretnego projektu.