MPZP Gdańska

Gdańsk łączy unikalne cechy, które odróżniają go planistycznie od innych polskich miast: historyczna tkanka śródmieścia (Główne Miasto) z rozległą ochroną konserwatorską, aktywny port morski ze specjalnymi regulacjami dla terenów portowych, deltowe położenie nad Wisłą i Zatoką Gdańską generujące strefy zalewowe, oraz rozwijające się obszary postindustrialne byłej Stoczni Gdańskiej przekształcanej w nową dzielnicę (Młode Miasto).

Dla deweloperów i inwestorów Gdańsk to rynek z wysokim potencjałem, ale też z wielowarstwowymi ograniczeniami, które muszą być sprawdzone zanim przeprowadzona zostanie jakakolwiek analiza finansowa:

• Ochrona konserwatorska: Główne Miasto i inne historyczne kwartały są wpisane do rejestru zabytków lub objęte strefami ochrony – każda inwestycja wymaga uzgodnienia z Miejskim lub Województwem Konserwatorem Zabytków
• Tereny zalewowe: Część terenów w pobliżu rzek i Zatoki jest zagrożona powodzią – MPZP wprowadza ograniczenia zabudowy na tych obszarach
• Tereny portowe: Obszary pod zarządem Portu Gdańsk podlegają specjalnym regulacjom i nie są planistycznie swobodnie dostępne dla inwestorów prywatnych
• Postindustrialne przekształcenia: Stocznia Gdańska / Młode Miasto – obszar w trakcie intensywnych przekształceń, z aktualizowanymi planami miejscowymi i licznymi uzgodnieniami środowiskowymi i konserwatorskimi

Gdańsk posiada jedne z najbardziej rozbudowanych systemów ochrony dziedzictwa kulturowego w Polsce:

Położenie Gdańska przy ujściu Wisły, Martwej Wisły i Motławy oraz nad Zatoką Gdańską oznacza, że część terenów jest zagrożona powodzią. Dla inwestora to istotne ograniczenie planistyczne:

• MPZP dla terenów zalewowych określa szczegółowe warunki zabudowy – w tym zakaz budowy niektórych typów obiektów (np. magazynów substancji niebezpiecznych), minimalne rzędne posadowienia budynków, wymogi dotyczące izolacji piwnic
• Na terenach szczególnego zagrożenia powodzią (zgodnie z dyrektywą powodziową) nowe pozwolenia na budowę wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi (pozwolenie wodnoprawne)
• Mapy zagrożenia powodziowego dostępne są na mapy.isok.gov.pl – sprawdź je razem z MPZP, bo MPZP nie zawsze w pełni odzwierciedla aktualne mapy zagrożenia
• Ubezpieczenie i finansowanie bankowe na terenach zalewowych może być utrudnione

Reforma planowania przestrzennego (ustawa z 2023 r.) wprowadza plan ogólny gminy jako obowiązkowy dokument strategiczny zastępujący studium uwarunkowań. Dla Gdańska plan ogólny będzie miał szczególne znaczenie ze względu na:

• Wyznaczenie stref planistycznych dla całego obszaru miasta – zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna, usługi, przemysłowo-usługowe, zieleń i rekreacja, tereny portowe itp.
• Konieczność uwzględnienia stref zalewowych i ochrony konserwatorskiej przy wyznaczaniu stref planistycznych
• Stanie się podstawą dla nowych MPZP i decyzji WZ – co w Gdańsku, z jego skomplikowaną strukturą ochrony dziedzictwa, może wprowadzić istotne zmiany
• Aktualny stan prac nad planem ogólnym Gdańska sprawdź na stronie Wydziału Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Gdańsku lub w BIP Gdańska

• 1 Geoportal Gdańska – mapa planów miejscowych
  mapa.gdansk.pl lub geoportal dostępny przez stronę Urzędu Miejskiego w Gdańsku (gdansk.pl). Kroki:

  • Wybierz warstwę Planowanie przestrzenne / MPZP
  • Wyszukaj adres lub numer działki ewidencyjnej
  • Kliknij na obszar – wyświetlą się granice obowiązującego planu i jego numer uchwały
  • Tekst uchwały znajdziesz w BIP Gdańska (bip.gdansk.pl)
  • Jednocześnie sprawdź warstwy: ochrona konserwatorska, strefy zalewowe

  Geoportal jest bezpłatny i publicznie dostępny.
• 2 Wydział Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Gdańsku – wypis i wyrys
  Dla due diligence lub formalnej dokumentacji zamów wypis i wyrys z MPZP:

  • Wniosek składa się do Wydziału Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Gdańsku
  • Wypis = wyciąg z tekstu uchwały; wyrys = fragment mapy planu dla konkretnej działki
  • Jeśli działka nie ma MPZP – wniosek o zaświadczenie o braku planu lub o wszczęcie postępowania o warunki zabudowy (WZ)
  • Dla terenów konserwatorskich: uzgodnienie z Miejskim Konserwatorem Zabytków (MKZ) jest wymagane osobno

  Więcej: Due diligence działki | Odległości budynków od granicy działki.
• 3 devcheck – dla działek we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie i Katowicach
  devcheck aktualnie obsługuje Wrocław, Poznań, Kraków i Katowice – MPZP, wskaźniki zabudowy i ewidencja gruntów widoczne są natychmiast po kliknięciu na działkę. Gdańsk nie jest jeszcze obsługiwany – MPZP Gdańska weryfikuj przez geoportal UMG i Wydział Urbanistyki opisany w krokach 1 i 2.

  Otwórz devcheck →

• 1 Jak sprawdzić MPZP dla działki w Gdańsku?
  Na geoportalu Gdańska (mapa.gdansk.pl) – zakładka Planowanie przestrzenne. Teksty uchwał w BIP Gdańska. Oficjalny wypis i wyrys zamów w Wydziale Urbanistyki UMG. Przy analizie uwzględnij też warstwę ochrony konserwatorskiej i stref zalewowych, które mogą być istotniejsze niż sam MPZP.
• 2 Jakie znaczenie ma ochrona konserwatorska dla inwestycji w Gdańsku?
  Gdańsk – szczególnie Główne Miasto – posiada rozległą ochronę konserwatorską. Działki w strefach ochrony konserwatorskiej lub przy obiektach zabytkowych wymagają uzgodnienia każdej inwestycji z Miejskim Konserwatorem Zabytków (MKZ). Historyczny układ urbanistyczny Gdańska jest uznany za Pomnik Historii. Szczegóły: Strefy ochronne działki.
• 3 Co to są strefy zalewowe i jak wpływają na inwestycje w Gdańsku?
  Tereny zagrożone powodzią wynikają z sąsiedztwa Wisły, Martwej Wisły, Motławy i Zatoki Gdańskiej. MPZP na tych obszarach ogranicza zabudowę (minimalne rzędne posadowienia, zakaz niektórych funkcji). Na terenach szczególnego zagrożenia wymagane uzgodnienie z Wodami Polskimi. Mapy zagrożenia: mapy.isok.gov.pl. Więcej: Wskaźnik terenu biologicznie czynnego.
• 4 Czym jest plan ogólny i jak wpływa na inwestycje w Gdańsku?
  Plan ogólny to nowy obowiązkowy dokument planistyczny (ustawa z 2023 r.) zastępujący studium uwarunkowań. Wyznacza strefy planistyczne dla całego miasta i staje się podstawą dla nowych MPZP i decyzji WZ. Gdańsk jest zobowiązany do jego uchwalenia. Aktualny stan prac sprawdź na stronie Wydziału Urbanistyki UMG lub w BIP Gdańska. Więcej: Plan ogólny gminy.