Strefy ochronne działki

Korzystne MPZP (MW, MU, wysoki WIZ) nie gwarantuje, że działka nadaje się pod inwestycję. Nałożone na nią strefy ochronne – wynikające z przepisów szczególnych – mogą całkowicie lub częściowo blokować zabudowę niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Poniżej znajdziesz katalog najważniejszych stref, które należy sprawdzić w trakcie due diligence.

• 1 Obszar Ograniczonego Użytkowania (OOU)
  OOU jest ustanawiany dla lotnisk, gdy nie można ograniczyć hałasu do poziomów dopuszczalnych. Polska ma kilkanaście OOU wokół lotnisk (Kraków-Balice, Wrocław-Strachowice, Poznań-Ławica i in.). W OOU:

  • Zakazana może być zabudowa mieszkaniowa (strefa wewnętrzna)
  • Nowe budynki wymagają podwyższonej izolacyjności akustycznej
  • Mogą obowiązywać ograniczenia wysokości zabudowy ze względu na powierzchnie ograniczające przeszkody lotnicze

  OOU ustanawiany jest rozporządzeniem sejmiku województwa.

• 2 Obszary szczególnego zagrożenia powodzią
  Ustawa Prawo Wodne wyróżnia:

  • Obszary Q1% (zagrożenie raz na 100 lat) – na mapach ISOK; nowe inwestycje wymagają zgody Wód Polskich
  • Obszary Q10% (raz na 10 lat) – silne ograniczenia budowlane, praktyczny zakaz zabudowy mieszkalnej w parterze
  • Obszary Q0,2% (raz na 500 lat) – informacyjne strefy wysokiego ryzyka

  Sprawdzaj mapy zagrożenia powodziowego na mapy.isok.gov.pl. Kraków (Wisła), Wrocław (Odra) i Poznań (Warta) mają rozległe obszary zagrożenia powodziowego.

• 3 Strefa ochrony konserwatorskiej w MPZP
  Plany miejscowe w historycznych częściach miast zawierają strefy ochrony konserwatorskiej (oznaczane jako OW, OWU, B, itp.). W strefach tych:

  • Wymagane uzgodnienie projektu z miejskim lub wojewódzkim konserwatorem zabytków
  • Ograniczenia materiałów elewacyjnych, kolorystyki, formy dachu
  • Obowiązkowe badania archeologiczne przed wykopem
  • Nakazy zachowania gabarytów nawiązujących do istniejącej zabudowy historycznej
• 4 Rejestr zabytków i ewidencja
  Jeśli na działce lub w sąsiedztwie znajduje się zabytek wpisany do rejestru (Krajowy Rejestr Zabytków), wszelkie prace budowlane wymagają pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Sprawdź rejestry na stronie Narodowego Instytutu Dziedzictwa (NID) i u właściwego WKZ.

• 5 Obszary Natura 2000
  Inwestycja w obrębie lub w sąsiedztwie obszaru Natura 2000 wymaga oceny oddziaływania na środowisko pod kątem wpływu na chronione siedliska i gatunki. Przy znaczącym negatywnym oddziaływaniu RDOŚ może odmówić zgody. Sprawdź mapy obszarów Natura 2000 na geoserwis.gdos.gov.pl.
• 6 Drzewa i zieleń chroniona
  Drzewa o obwodzie pnia ≥ 100 cm (na wys. 130 cm) wymagają zezwolenia na wycinkę. Gmina może nałożyć nakaz nasadzeń zastępczych lub odmówić zgody dla drzew szczególnie cennych. Wycinka bez zezwolenia grozi karą administracyjną. Sprawdź lokalizację drzew przed zakupem – koszt wycinki lub konieczność ich zachowania może zmienić układ zabudowy.

• 7 Gazociągi wysokiego i średniego ciśnienia
  Gazociągi wysokiego ciśnienia (WC) mają strefy kontrolowane: do 30 m po każdej stronie (zależy od ciśnienia i średnicy). W strefach tych zakaz lub ograniczenie zabudowy. Dane o lokalizacji gazociągów uzyskasz od Polskiej Spółki Gazownictwa.
• 8 Linie energetyczne wysokiego napięcia
  Linie 110 kV, 220 kV, 400 kV mają strefy ochronne 14–70 m po każdej stronie, gdzie zakaz lub ograniczenie zabudowy mieszkalnej. W pobliżu słupów i linii mogą też obowiązywać ograniczenia wysokości ze względów elektromagnetycznych. Sprawdź u operatorów (PSE, Tauron, Enea, Energa, PGE).