Strefa SU — strefa usługowa — obejmuje obszary przeznaczone pod zabudowę usługową: biura, handel, gastronomię, usługi zdrowia, edukacji i kultury. To strefa istotna dla inwestorów komercyjnych oraz deweloperów realizujących obiekty usługowo-biurowe. Na tej stronie wyjaśniamy parametry strefy SU oraz jak oszacować chłonność działki przeznaczonej pod funkcje usługowe.
Charakter zabudowy usługowej
Strefa SU w projekcie Planu Ogólnego oznacza tereny, na których dominują funkcje usługowe — w odróżnieniu od stref mieszkaniowych (SW, SJ) oraz gospodarczych (SP). Realizuje się tu budynki biurowe, obiekty handlowe, lokale gastronomiczne oraz usługi publiczne. Dla inwestora strefa SU otwiera możliwość budowy obiektów komercyjnych generujących przychód z najmu powierzchni usługowej lub biurowej.
Intensywność zabudowy w strefie SU bywa zróżnicowana — od niskich obiektów handlowych po wielokondygnacyjne budynki biurowe. Wartość WIZ i maksymalna wysokość zależą od konkretnej strefy i jej położenia względem centrum oraz węzłów komunikacyjnych.
Zakresy parametrów w projekcie POG 2025
Poniższe zakresy odzwierciedlają wartości występujące w strefach SU na terenie Warszawy według projektu Planu Ogólnego. Konkretna działka podlega parametrom przypisanym do strefy, w której się znajduje.
| Parametr | Zakres w strefach SU | Co oznacza |
|---|---|---|
| WIZ (maks. nadziemna intensywność zabudowy) | 0,5 – 4,0 | Od niskich obiektów handlowych po wielokondygnacyjne biura. |
| Maks. wysokość zabudowy | 10 – 25 m | Orientacyjnie 3–8 kondygnacji. |
| Profil podstawowy | zabudowa usługowa | Biura, handel, gastronomia, usługi publiczne. |
| Funkcje uzupełniające | zależne od ustaleń szczegółowych | Możliwe funkcje towarzyszące, w tym mieszkaniowe jako uzupełnienie. |
Ile można zbudować — przykładowe obliczenia
Maksymalną powierzchnię użytkową nadziemną szacuje się, mnożąc powierzchnię działki przez WIZ. Poniższe przykłady pokazują orientacyjną powierzchnię użytkową dla obiektów usługowych i biurowych.
| Działka | WIZ | Maks. pow. nadziemna | Typowa realizacja |
|---|---|---|---|
| 1 000 m² | 0,5 | 500 m² | obiekt handlowy / pawilon |
| 1 000 m² | 1,5 | 1 500 m² | budynek usługowy |
| 2 000 m² | 2,5 | 5 000 m² | budynek biurowy |
| 3 000 m² | 4,0 | 12 000 m² | wielokondygnacyjny biurowiec |
Przeznaczenie i dopuszczenia
W strefie SU projekt Planu Ogólnego dopuszcza przede wszystkim:
- Budynki biurowe — od lokalnych obiektów po wielokondygnacyjne biurowce.
- Obiekty handlowe — sklepy, pawilony, lokale usługowe (bez wielkopowierzchniowego handlu, dla którego właściwa jest strefa SH).
- Gastronomię i usługi — restauracje, usługi zdrowia, edukacji, kultury.
- Funkcje uzupełniające — w tym mieszkaniowe, jeśli dopuszczają to ustalenia szczegółowe.
Zakres dopuszczonych funkcji i szczegółowe parametry doprecyzowuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), o ile obowiązuje dla danej działki.
Najczęstsze pytania
Co oznacza strefa SU w Planie Ogólnym Warszawy?
Jaki jest WIZ w strefie SU?
Czy w strefie SU można budować mieszkania?
Jak wysokie budynki można budować w strefie SU?
Czy Plan Ogólny Warszawy już obowiązuje?
Wybierz działkę na mapie i zobacz strefę POG, WIZ, maksymalną wysokość oraz szacunkową chłonność.
Otwórz mapę Warszawy →Dane pochodzą z projektu Planu Ogólnego m.st. Warszawy (stan na 2025, nieuchwalony) udostępnianego przez GUGiK. Parametry mają charakter orientacyjny i mogą ulec zmianie w toku procedury planistycznej. Obliczenia chłonności są szacunkowe i nie stanowią wiążącej analizy inwestycyjnej ani porady prawnej. Przed decyzjami inwestycyjnymi zweryfikuj aktualny stan planistyczny we właściwym urzędzie.