Obliczenie wskaźnika intensywności zabudowy
Ustawa planistyczna 2023 — WIZ min i WIZ max. Nowe MPZP uchwalone po wejściu w życie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym (lipiec 2023) muszą określać zarówno WIZ minimalny jak i WIZ maksymalny. Projekt poniżej PU min lub powyżej PU max nie uzyska pozwolenia na budowę. Zawsze sprawdzaj obie wartości w aktualnym MPZP. Więcej w artykule Ustawa planistyczna 2023 →
Wskazówka: WIZ max i WIZ min dla Twojej działki znajdziesz w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz aktualne wskaźniki z MPZP.
Jak oblicza się WIZ
-
1 Wzór obliczeniowyPU max = powierzchnia działki (m²) × WIZ max
PU min = powierzchnia działki (m²) × WIZ min
WIZ to stosunek sumy powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji nadziemnych do powierzchni działki. Jest odpowiednikiem czeskiego KPP i słowackiego IPP. -
2 Przykład obliczeniaDziałka 1 200 m², WIZ max = 2,00, WIZ min = 0,50.
PU max = 1 200 × 2,00 = 2 400 m² (limit górny).
PU min = 1 200 × 0,50 = 600 m² (limit dolny).
Projekt musi mieścić się w zakresie 600–2 400 m² PU. -
3 WIZ a liczba mieszkańDla zabudowy wielorodzinnej (MW) orientacyjna liczba mieszkań to PU max podzielona przez średnią powierzchnię mieszkania. Kalkulačka liczy z orientacyjną wartością 55 m²/mieszkanie — typową dla budownictwa deweloperskiego w Polsce.
-
4 WIZ nie działa sam — sprawdź też WZ i TBCMPZP zawiera równolegle WZ (rzut budynku na gruncie), WIZ (całkowitą PU) i minimalny TBC (teren biologicznie czynny). Budynek musi spełniać wszystkie wskaźniki jednocześnie — wysoki WIZ nie wystarczy, jeśli WZ lub TBC go ograniczają.
Typowe wartości WIZ w MPZP polskich miast
| Przeznaczenie | Opis zabudowy | WIZ max | WIZ min |
|---|---|---|---|
| MN | Mieszkaniowa jednorodzinna | 0,50–1,00 | 0,05–0,20 |
| MW | Mieszkaniowa wielorodzinna | 0,80–2,50 | 0,30–0,80 |
| MU | Mieszkaniowo-usługowa (mixed-use) | 1,00–3,00 | 0,30–1,00 |
| U | Usługi (biura, handel, hotele) | 0,80–4,00 | 0,20–0,80 |
| P / P-U | Produkcja i usługi, magazyny | 0,60–2,00 | 0,10–0,40 |
Wartości orientacyjne. Dokładny WIZ dla konkretnej działki sprawdź w treści MPZP lub w mapie devcheck. Wartości różnią się istotnie między poszczególnymi planami i obszarami.
Często zadawane pytania
Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ)?
WIZ (wskaźnik intensywności zabudowy) to stosunek sumy powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku do powierzchni działki. Jest odpowiednikiem pojęcia floor area ratio (FAR) stosowanego na rynkach zachodnich oraz czeskiego KPP i słowackiego IPP.
Jak obliczyć PU max z WIZ?
PU max = powierzchnia działki (m²) × WIZ max z MPZP. Przykład: działka 1 000 m², WIZ max 1,80 → PU max = 1 800 m². Więcej w artykule Wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ) →
Czym jest WIZ minimalny i dlaczego jest ważny?
WIZ min to minimalny wymagany wskaźnik intensywności zabudowy — projekt poniżej PU min nie uzyska pozwolenia na budowę. Ustawa planistyczna 2023 zobowiązuje gminy do podawania obu wartości w MPZP. Sprawdź obie wartości przed analizą działki.
Jaka jest różnica między WIZ a wskaźnikiem zabudowy (WZ)?
WZ ogranicza rzut budynku na działce (powierzchnię zabudowy). WIZ ogranicza całkowitą powierzchnię użytkową we wszystkich kondygnacjach. Budynek z WZ=0,30 i 4 kondygnacjami ma WIZ=1,20. Oba obowiązują jednocześnie. Kalkulator WZ: Kalkulator wskaźnika zabudowy →
Gdzie znaleźć WIZ dla działki?
Najszybciej w mapie devcheck — kliknij na działkę i od razu zobaczysz WIZ max, WIZ min, WZ i TBC z aktualnego MPZP. Alternatywnie w treści MPZP dostępnej na geoportalach urzędów gminy lub w Geoportal.gov.pl.
Jak WIZ wpływa na wartość działki?
WIZ bezpośrednio określa maksymalną PU i tym samym potencjał inwestycyjny działki. Więcej w Due diligence działki → i Wskaźniki zabudowy Wrocław →
Sprawdź WIZ i wszystkie wskaźniki dla swojej działki.
devcheck pokazuje WIZ max, WIZ min, WZ, minimalny TBC i inne regulacje bezpośrednio z MPZP – bez przeszukiwania PDF-ów ani geoportali.
devcheck pokazuje WIZ max, WIZ min, WZ, minimalny TBC i inne regulacje bezpośrednio z MPZP – bez przeszukiwania PDF-ów ani geoportali.
Wartości wskaźnika intensywności zabudowy mają charakter informacyjny i są obliczane na podstawie danych wpisanych przez użytkownika. Kalkulator nie zastępuje aktualnych zapisów MPZP. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej lub złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę zawsze weryfikuj obowiązujące wartości WIZ w treści MPZP dostępnej w urzędzie gminy lub w devcheck. devcheck nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte wyłącznie na podstawie danych prezentowanych w tym narzędziu.