Reforma planowania przestrzennego 2023

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadza najgłębszą reformę systemu planowania od czasu uchwalenia tej ustawy w 2003 roku. Zmienia ona podstawowe dokumenty planistyczne, zasady wydawania warunków zabudowy i wprowadza nowe narzędzia dla deweloperów – w tym Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Zrozumienie tych zmian jest kluczowe dla każdego, kto planuje inwestycję w Polsce po 31 sierpnia 2026 r.

• 1 Koniec SUiKZP – studium traci moc
  Dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) zostaje zastąpione przez plan ogólny gminy. Termin uchwalenia planu ogólnego był dwukrotnie przesuwany: z 31 grudnia 2025 r. na 30 czerwca 2026 r., a nowelizacją z 30 kwietnia 2026 r. na 31 sierpnia 2026 r. Termin upłynął, a stare studia utraciły moc z mocy prawa.

  • Studium nie było aktem prawa miejscowego – plan ogólny nim jest
  • Plan ogólny jest podstawą do uchwalania MPZP i wydawania decyzji WZ
  • Tereny niezakwalifikowane w planie ogólnym do zabudowy utraciły możliwość uzyskania WZ, a w gminie bez obowiązującego planu ogólnego WZ na nowy wniosek nie wyda się wcale
• 2 Strefy planistyczne w planie ogólnym
  Plan ogólny dzieli teren gminy na 13 stref planistycznych (m.in. strefa zabudowy wielorodzinnej, jednorodzinnej, usługowej, produkcji, zieleni). Tylko tereny w strefach przewidujących zabudowę będą mogły otrzymać WZ lub być objęte MPZP umożliwiającym budowę.

• 3 WZ tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy
  Po wejściu w życie planu ogólnego decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana wyłącznie dla działek położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Działki w obszarach rolnych, leśnych lub niezurbanizowanych nie będą mogły uzyskać WZ – konieczny będzie MPZP lub ZPI.
• 4 Termin ważności decyzji WZ
  Nowelizacja ogranicza ważność decyzji WZ do 5 lat (wcześniej bezterminowe). Decyzje WZ wydane przed reformą, które nie zostały zrealizowane, zachowują ważność przez 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Po tym czasie wygasają.

• 5 Co to jest ZPI i kiedy stosować
  ZPI to nowy rodzaj planu miejscowego uchwalany na wniosek inwestora. Umożliwia realizację dużej inwestycji na terenie, który nie jest objęty MPZP lub gdzie obowiązujący plan nie pozwala na planowaną zabudowę. ZPI jest szczególnie przydatny dla:

  • Dużych osiedli mieszkaniowych na terenach poprzemysłowych
  • Kompleksów usługowych i biurowych wymagających zmiany przeznaczenia
  • Inwestycji mixed-use w obszarach transformacji
• 6 Umowa urbanistyczna – obowiązek dewelopera
  Warunkiem uchwalenia ZPI jest zawarcie umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą. Deweloper zobowiązuje się w niej do realizacji lub finansowania infrastruktury publicznej towarzyszącej inwestycji: dróg, szkół, przedszkoli, terenów zieleni, parkingów publicznych. Zakres zobowiązań jest negocjowalny, ale gmina może uzależnić uchwalenie ZPI od ich realizacji.