Kto buduje w mojej okolicy

Przed kupnem działki pod inwestycję albo mieszkania w konkretnej dzielnicy pada zwykle to samo pytanie: co powstanie obok. Odpowiedź jest publiczna. Każda decyzja o pozwoleniu na budowę trafia do Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ) prowadzonego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, a rejestr jest udostępniany jako dane otwarte – z nazwą inwestora, numerem działki, kubaturą budynku i datą decyzji.

Problem z rejestrem jest jeden: to arkusz z setkami tysięcy wierszy, w którym lokalizacja zapisana jest jako numer ewidencyjny działki (np. 026401_1.0043.15/3), a nie jako punkt na mapie. devcheck rozwiązał to, zamieniając numery działek na geometrię przez usługę ULDK (GUGiK) – dzięki czemu 9 354 pozwoleń na budynki mieszkalne wielorodzinne wydanych od 2021 r. w 1 229 gminach można obejrzeć jako warstwę na mapie, z obrysem konkretnej działki.

• 1 Znajdź swoją działkę
  Otwórz mapę i wyszukaj adres albo numer działki. Mapa działa dla całej Polski – zarówno w dużych miastach, jak i w gminach bez miejscowego planu.
• 2 Włącz warstwę „Nowa zabudowa”
  W pasku warstw nad mapą kliknij Nowa zabudowa. Pojawią się działki z wydanymi pozwoleniami. Kolor oznacza rok decyzji (od czerwieni dla najnowszych, przez pomarańcz i żółć, po szarość dla 2021 r. i starszych), wielkość punktu – kubaturę budynku. Legendę widać w lewym górnym rogu mapy.
• 3 Najedź na obrys, żeby zobaczyć szczegóły
  Dymek pokazuje nazwę inwestycji, inwestora, kubaturę i datę decyzji. Powyżej pewnego przybliżenia rysowane są pełne obrysy działek – widać więc nie tylko, że coś powstaje, ale też jak duży teren zajmuje.

• 4 Kto jest realną konkurencją
  Nazwa inwestora przy każdym pozwoleniu pokazuje, kto w danym promieniu faktycznie przechodzi procedurę – a nie kto się reklamuje. W skali kraju najwięcej pozwoleń na budynki mieszkalne od 2021 r. mają LINEA (41), ATAL (32) i Dom Development (34 łącznie ze spółką wrocławską), ale w konkretnej dzielnicy obraz bywa zupełnie inny – lokalni inwestorzy często wyprzedzają giełdowych deweloperów.
• 5 Czy dzielnica przyspiesza, czy zwalnia
  Rozkład decyzji w czasie to najprostszy wskaźnik cyklu. Jeśli w promieniu kilometra od Twojej działki większość pozwoleń pochodzi z 2021–2022, a w ostatnich dwóch latach nie wydano prawie nic, konkurencja o nabywcę jest już w rynku – nowe projekty będą wchodzić na wyczerpaną podaż.
• 6 Jaka skala zabudowy przechodzi w praktyce
  Kubatura sąsiednich pozwoleń jest twardym punktem odniesienia dla własnej koncepcji. Jeśli w okolicy przechodzą budynki o kubaturze 8–20 tys. m³, a Ty planujesz 60 tys. m³, sam ten kontrast jest sygnałem, że projekt wykracza poza to, co urząd tu dotąd akceptował – niezależnie od tego, co dopuszcza przeznaczenie w MPZP.
• 7 Czy działka obok ma już pozwolenie
  Sąsiedztwo z ważnym pozwoleniem zmienia analizę na dwa sposoby: zapowiada plac budowy na kilka lat (hałas, zmiana widoku, czasowe ograniczenia dojazdu), ale też potwierdza, że teren jest przygotowany infrastrukturalnie – co bywa argumentem przy własnym wniosku.

Rejestr podaje kubaturę brutto, nie liczbę mieszkań. Przybliżone przejście: kubatura ÷ 3,2 m (wysokość kondygnacji brutto) daje powierzchnię całkowitą, a na powierzchnię użytkową mieszkań (PUM) przypada z niej zwykle 60–70 %. Przy średnim mieszkaniu 50 m² daje to poniższe rzędy wielkości:

Liczba pozwoleń na budynki mieszkalne wielorodzinne wydanych od 2021 r., według miasta lokalizacji inwestycji:

Warstwa działa jednak w całym kraju, nie tylko w tych miastach – pozwolenia obejmują 1 229 gmin. W mniejszych ośrodkach pojedyncze pozwolenie waży w analizie znacznie więcej niż jedno z siedmiuset w Warszawie.

Wiarygodność analizy zależy od tego, czy wiadomo, gdzie kończy się źródło. Cztery ograniczenia, o których trzeba pamiętać:

• 8 Pozwolenie ≠ realizacja
  Decyzja jest ważna 3 lata od dnia, w którym stała się ostateczna. Część projektów nigdy nie rusza, część jest sprzedawana dalej razem z pozwoleniem. Rejestr mierzy zamiar, nie oddane mieszkania.
• 9 Tylko budynki mieszkalne wielorodzinne
  Warstwa pomija domy jednorodzinne, budynki usługowe i przemysłowe. W dzielnicy o zabudowie jednorodzinnej zobaczysz więc mało punktów, mimo że buduje się tam sporo.
• 10 Zmiany pozwoleń są odfiltrowane
  Decyzje typu „zmiana pozwolenia na budowę” dotyczą projektu, który jest już w rejestrze – liczone podwójnie zawyżałyby statystykę. devcheck je pomija, żeby jedna inwestycja odpowiadała jednemu punktowi na mapie. Zachowane są natomiast zmiany sposobu użytkowania, bo powstają z nich realnie nowe mieszkania.
• 11 Rok bieżący jest niepełny
  Dane za rok, w którym jesteśmy, obejmują tylko miesiące już wprowadzone do rejestru – porównywanie ich wprost z pełnymi rocznikami zaniża bieżącą dynamikę. Na stronach dzielnic bieżący rok oznaczamy gwiazdką.

Pozwolenia sąsiadów są jednym z wejść do analizy, nie jej wynikiem. Sensowna kolejność wygląda tak: najpierw ustal, co w ogóle wolno zbudować – z MPZP albo z decyzji o warunkach zabudowy, a od 2026 r. także w kontekście planu ogólnego gminy. Potem policz chłonność ze wskaźnika intensywności zabudowy. Dopiero na końcu skonfrontuj wynik z tym, co obok faktycznie przeszło przez urząd – i ile to było metrów sześciennych. Całość spina analiza feasibility.

Jeśli interesuje Cię sama procedura pozwolenia w konkretnym mieście, opisujemy ją osobno dla Wrocławia i Krakowa.

Źródło danych: Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, dane otwarte dane.gov.pl; geometria działek: ULDK / GUGiK. Stan przetworzenia: sierpień 2026, 9 354 pozwolenia na budynki mieszkalne wielorodzinne wydane od 2021 r.