Rozpis kosztów
Taksa notarialna to stawka MAKSYMALNA. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wyznacza górną granicę, a konkretną kwotę notariusz ustala z klientem – może być niższa. Kalkulator pokazuje maksimum. Taksę liczymy od ceny, którą strony wpiszą do umowy (przy sprzedaży z VAT – od ceny brutto), co daje górne oszacowanie.
PCC czy VAT – kiedy który podatek
| Sprzedawca | Rodzaj działki | Podatek | Kto rozlicza |
|---|---|---|---|
| Działa jako podatnik VAT | Teren budowlany | VAT 23 %, bez PCC | VAT jest w cenie; sprzedawca odprowadza go do urzędu |
| Działa jako podatnik VAT | Teren niezabudowany inny niż budowlany | Zwolnienie z VAT → PCC 2 % | Kupujący; pobiera notariusz |
| Nie działa jako podatnik VAT | Dowolna | PCC 2 % | Kupujący; pobiera notariusz |
-
1 Co to jest „teren budowlany”Według art. 2 pkt 33 ustawy o VAT to grunt przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu – w decyzji o warunkach zabudowy. Dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane jest zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9). Stawka 23 % wynika z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146ef ustawy o VAT.
-
2 Dlaczego przy zwolnieniu z VAT płaci się PCCCzynności opodatkowane VAT nie podlegają PCC, ale umowy sprzedaży nieruchomości zwolnione z VAT – już tak (art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Stawka przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 % (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a), podstawą jest wartość rynkowa (art. 6 ust. 1 pkt 1), podatek płaci kupujący (art. 4 pkt 1), a przy akcie notarialnym pobiera go notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2).
-
3 Kiedy kalkulator nie wystarczyOsoba prywatna sprzedająca wiele działek może zostać uznana za podatnika VAT; sprzedaż może też być zwolniona z innych powodów (np. art. 43 ust. 1 pkt 2 – towary wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych). Działki zabudowane rządzą się osobnymi zwolnieniami. W takich sytuacjach status podatkowy transakcji warto potwierdzić u doradcy albo interpretacją indywidualną.
Taksa notarialna – stawki maksymalne (§ 3)
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka |
|---|---|
| do 3000 zł | 100 zł |
| 3000–10 000 zł | 100 zł + 3 % nadwyżki ponad 3000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2 % nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1 % nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4 % nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2 % nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25 % nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (7500 zł między osobami z I grupy podatkowej) |
Połowę stawki stosuje się m.in. przy umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (§ 6 pkt 17) oraz przy umowie przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej (§ 6 pkt 2). Wypis kosztuje maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12). Wniosek o wpis do księgi wieczystej notariusz składa elektronicznie (art. 79 pkt 8a i art. 92 § 4 Prawa o notariacie); rozporządzenie nie wymienia go osobno, więc kalkulator przyjmuje stawkę za czynność niewymienioną – maksymalnie 200 zł (§ 16). Do taksy i wypisów dolicza się VAT 23 %.
Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej
| Wniosek | Opłata stała | Podstawa |
|---|---|---|
| Wpis własności | 200 zł | art. 42 ust. 1 |
| Wpis własności nieruchomości rolnej do 5 ha | 150 zł | art. 43 pkt 2 |
| Założenie księgi wieczystej, odłączenie nieruchomości lub jej części | 100 zł (jedna opłata, gdy zakłada się księgę w związku z odłączeniem) | art. 44 |
| Wpis hipoteki (np. przy kredycie) | 200 zł | art. 42 ust. 1 |
Opłatę sądową pobiera notariusz i przekazuje ją właściwemu sądowi rejonowemu (art. 7 § 2 Prawa o notariacie). Kalkulator nie uwzględnia hipoteki ani kosztów kredytu.
Zanim policzysz koszty zakupu, sprawdź, co wolno zbudować. Od przeznaczenia w planie zależy nie tylko wartość działki, ale i to, czy sprzedaż pójdzie z VAT. W mapie devcheck klikniesz działkę w dowolnym miejscu Polski i zobaczysz strefę planu ogólnego albo ustalenia planu miejscowego.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie z VAT płacę też PCC?
Nie. Czynność opodatkowana VAT nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Wyjątek dotyczy lokali mieszkalnych kupowanych w większej liczbie (art. 7a) – działek nie obejmuje.
Czy notariusz może wziąć mniej niż w kalkulatorze?
Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, a wynagrodzenie ustala się w umowie z notariuszem. Opłat sądowych i podatków negocjować nie można.
Kto płaci koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
Przepisy o taksie tego nie rozstrzygają – decyduje umowa stron. W praktyce najczęściej płaci kupujący, ale można to ustalić inaczej. PCC ustawa nakłada na kupującego (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).
Źródła
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 – art. 2, 4, 6, 7, 10: ISAP
- Ustawa o podatku od towarów i usług, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263 – art. 2 pkt 33, 41, 43 ust. 1 pkt 9, 146ef: ISAP
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 – § 3, 6, 12, 16: ISAP
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 – art. 42–45: ISAP
- Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 – art. 7, 79: ISAP
Kalkulator ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady podatkowej.
Więcej: Opłata za odrolnienie · Wartość rezydualna działki · Due diligence działki