Przykładowy raport · Wrocław – Śródmieście
Działka 23/4 obr. 0033 Śródmieście (Wrocław) · MW-U · 900 m²
Wynik inwestycyjny
Ponadprzeciętny potencjał
Rekapitulacja MPZP
MW-U
| PUM (scen. realny) | 1 350 m² |
| PUB (brutto HPP) | 1 590 m² |
| WIZ (intensywność) | 0,8 – 2,0 |
| Zieleń min. | 20–30 % (180–270 m²) |
| Wys. max. | 15–30 m (5–10 NP) |
| Powierzchnia zabudowy | max. 450 m² (WZ 50 %) |
Miejsca postojowe (MP)
| Szac. liczba lokali | ~21 lok. |
| MP dla mieszkańców | 21 MP |
| MP dla gości | 5 MP |
| MP dla usług | 9 MP |
| Razem MP | 35 MP |
✅ Dopuszczalne: Budynki mieszkalne wielorodzinne, lokale usługowe w parterach i na wydzielonych działkach, biura, drobny handel, zieleń urządzona.
MW-U
Zabudowa wielorodzinna z usługami
WIZ 0,8–2,0
WZ max. 50 %
Wys. 15–30 m
Zieleń min. 20 %
Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z przeznaczeniem uzupełniającym usługowym – handel, biura i gastronomia w parterach i wydzielonych budynkach. Typowe dla śródmiejskich dzielnic z aktywnym parterem i wysoką intensywnością zabudowy.
PUM / WIZ obliczenie – działka 900 m²
720 – 1 800 m² PUM
(900 m² × WIZ 0,8–2,0)
Scenariusz realny (WIZ 1,5): 1 350 m² PUM · wysokość zabudowy: 6–8 NP
✅ Dopuszczalne: Budynki mieszkalne wielorodzinne; lokale usługowe w parterach i na wydzielonych działkach; biura; drobny handel; zieleń urządzona; garaże podziemne.
⚠️ Dopuszczalne warunkowo: Hotele i obiekty noclegowe; usługi ponadlokalne; obiekty opieki społecznej; domy studenckie; parkingi kubaturowe.
❌ Zabronione: Zakłady przemysłowe; magazyny; stacje paliw; warsztaty samochodowe; usługi uciążliwe; obiekty handlowe o pow. powyżej 2 000 m².
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Transformacja
| Przeznaczenie | Mieszkaniowo-usługowe |
| Zabudowalność | ✅ Budowlana |
| Faza rozwoju | Transformacja (T) |
| Norma parkingowa | 1 MP / lokal + 0,2 MP goście + usługi |
| Wynik inwestycyjny | 68 / 100 Ponadprzeciętny potencjał |
Śródmieście Wrocławia to jedna z najaktywniejszych stref rewitalizacji w Polsce. Strefa MW-U umożliwia realizację projektów mixed-use z wysokim udziałem usług w parterach. Komunikacja: tramwaj (300 m), centrum (700 m).
Ryzyka i ograniczenia
🌊
Powódź
Poza strefą zalewową Q100. Brak ryzyka powodziowego.
🔊
Hałas (LDWN)
63–68 dB – umiarkowany hałas od tramwajów i ul. Świdnickiej. Wymagane przeszklenia akustyczne.
🚫
Zakaz budowy
Brak aktywnych decyzji o zakazie zabudowy lub zawieszeniu wydawania pozwoleń.
⚡
Strefy ochronne
Brak stref ochronnych SN/WN. Media dostępne (woda, gaz, prąd, kanalizacja).
🏛
Ochrona zabytków
Działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej – wymagana opinia Miejskiego Konserwatora Zabytków.
🏗
Inwestycje w okolicy
2 aktywne inwestycje w promieniu 400 m. Rynek nabywców aktywny – absorbcja 12–18 mies.
Kalkulator GDV – scenariusz realistyczny
Orientacyjnie
Koszty
Działka (3 200 PLN/m²)
2,88 mln PLN
Budowa (5 800 PLN/m² PUB)
9,22 mln PLN
Projekt + nadzór
0,92 mln PLN
Marketing + sprzedaż
0,39 mln PLN
Razem koszty
13,41 mln PLN
Przychody
PUM sprzedaż (1 350 m²)
16,2 mln PLN
Cena sprzedaży (∅ 12 000 PLN/m²)
Marża brutto
20,8 %
ROE (30 % kapituł własny)
32,4 %
Zmień parametry wejściowe (cena działki, koszt budowy, cena sprzedaży) w pełnym raporcie w aplikacji Devcheck.
Rekomendacje i następne kroki
1.
Zweryfikuj konkretne ustalenia MPZP dla numeru działki 23/4 w Wydziale Architektury UM Wrocław – parametry WIZ i WZ mogą się różnić w zależności od podstrefy.
2.
Strefa ochrony konserwatorskiej: uzyskaj wstępną opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków przed zleceniem projektu budowlanego.
3.
Hałas: fasada akustyczna przy ul. Świdnickiej zwiększa koszty budowy o 3–5 %. Uwzględnij w kalkulacji GDV.
4.
Rynek: ceny nowych mieszkań w Śródmieściu Wrocławia: 11 500–14 000 PLN/m² (2025). Absorpcja projektu 15–20 miesięcy.
5.
Garaż podziemny: obowiązkowy dla 35 MP – planuj wykop min. 1 poziom; koszt ca. 80 000 PLN/stanowisko.
Więcej o regulacjach Wrocławia: Wrocław – strefy MPZP ·
Insights – analizy rynku
Analizuj własną działkę w 30 sekund
Podaj adres lub numer ewidencyjny – Devcheck natychmiast pokaże strefę MPZP, WIZ, normę parkingową, ryzyka i potencjał inwestycyjny.