Gmina bez planu ogólnego po 31 sierpnia 2026 r.

Od 1 września 2026 r. o tym, czy na działce bez planu miejscowego da się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ), rozstrzyga najpierw jedno pytanie: czy gmina ma obowiązujący plan ogólny. Drugie pytanie brzmi: czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy. Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie mówią przepisy przejściowe i jak sprawdzić obie rzeczy. Czym jest sam plan ogólny i jakie ma strefy, opisujemy w osobnym artykule: Plan ogólny gminy.

Reformę wprowadziła ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688). Jej art. 65 ust. 1 stanowi, że studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, ale nie dłużej niż do ustawowego terminu. Ten termin zmieniano dwa razy:

Ostatnia nowelizacja została ogłoszona 15 czerwca 2026 r., a przepis przesuwający termin z art. 65 ust. 1 wszedł w życie 30 czerwca 2026 r., czyli w ostatnim dniu poprzedniego terminu. Po drodze ustawa z 26 września 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1543) nadała nowe brzmienie art. 59 ust. 3 – od tej pory warunek planu ogólnego dotyczy tylko decyzji o warunkach zabudowy, a nie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Przepisy przejściowe dzielą sprawy według daty wszczęcia:

• 1 Sprawy wszczęte przed 24 września 2023 r.
  Stosuje się ustawę o planowaniu w brzmieniu sprzed reformy (art. 59 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2023 r.).
• 2 Sprawy wszczęte od 24 września 2023 r. do utraty mocy studium
  Stosuje się dotychczasowe brzmienie art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy o planowaniu, a nie stosuje się wymogu położenia terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a). Tak stanowi art. 59 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023 r. Taka sprawa toczy się więc według znanych zasad „dobrego sąsiedztwa”, także jeśli decyzja zapadnie po 1 września 2026 r.

Art. 59 ust. 3 ustawy z 7 lipca 2023 r. w obecnym brzmieniu: wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 września 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, a gdy teren leży w kilku gminach – jeżeli plany ogólne weszły w życie we wszystkich. Warunku nie stosuje się do terenów zamkniętych (art. 59 ust. 4).

W gminie bez planu ogólnego oznacza to w praktyce:

Gdy gmina ma już plan ogólny, sama jego obecność nie wystarcza. Art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy o planowaniu dodaje do warunków wydania WZ (sąsiednia zabudowa, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, brak potrzeby zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, zgodność z przepisami odrębnymi) jeszcze jeden: teren musi leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Kluczowe jest to, że obszar uzupełnienia zabudowy jest w planie ogólnym fakultatywny. Art. 13a ust. 4 wymaga od gminy stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych, a obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej „można określić”. Gmina z planem ogólnym bez takiego obszaru praktycznie zamyka drogę do nowych budynków na podstawie WZ.

Wymogu nie stosuje się (art. 61 ust. 1a i ust. 3) m.in. do:

• odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego,
• zmiany zagospodarowania terenu innej niż budowa obiektu budowlanego,
• terenów zamkniętych,
• dróg, linii kolejowych, lotnisk, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, instalacji odnawialnego źródła energii, stacji paliw i innych inwestycji wymienionych w art. 61 ust. 3.

Decyzja wydana w obszarze uzupełnienia zabudowy musi też mieścić się w strefie planistycznej. Art. 64 ust. 1 odsyła do art. 54 ust. 2: funkcja zabudowy ma należeć do profilu funkcjonalnego strefy, a udział powierzchni biologicznie czynnej, nadziemna intensywność zabudowy, wysokość i udział powierzchni zabudowy nie mogą wyjść poza wartości ustalone dla strefy. Parametry z analizy sąsiedztwa (obszar analizowany: trzykrotna szerokość frontu, nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m – art. 61 ust. 5a) są więc ograniczone z góry przez plan ogólny.

Sposób wyznaczania określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 729). Procedura jest geometryczna (§ 1 ust. 1):

1. wyszukuje się zgrupowania co najmniej 5 budynków, w których każdy budynek leży nie dalej niż 100 m od co najmniej jednego innego budynku z grupy; liczą się budynki mieszkalne oraz przemysłowe, handlowo-usługowe, biurowe, opieki zdrowotnej, oświaty, nauki, kultury i sportu oraz pozostałe niemieszkalne według Klasyfikacji Środków Trwałych;
2. wokół obrysów tych budynków wyznacza się pas o szerokości 50 m;
3. dołącza się zamknięte „dziury” o powierzchni do 5000 m², otoczone ze wszystkich stron tym pasem;
4. od zewnętrznej granicy tak powstałego obszaru odejmuje się pas o szerokości 40 m.

Z pasa 50 m odejmuje się więc 40 m – na zewnętrznym skraju zwartej zabudowy granica obszaru przebiega mniej więcej 10 m od obrysów budynków, a wolne przestrzenie wewnątrz zabudowy zostają w obszarze. Dane o budynkach pochodzą z ewidencji gruntów i budynków, uzupełniająco z baz danych obiektów topograficznych, i muszą być pozyskane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nie wcześniej niż w dniu przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (§ 1 ust. 2 i 3).

Gmina może obszar wyznaczony w ten sposób ograniczyć, uwzględniając lokalne uwarunkowania i politykę przestrzenną (§ 1 ust. 4), albo rozszerzyć, ale łącznie nie więcej niż o 25 % różnicy między powierzchnią obszarów z kroków 1–3 a powierzchnią obszarów wynikowych (§ 1 ust. 5). Na użytkach rolnych klas I–III poza granicami administracyjnymi miast rozszerzenie jest dopuszczalne tylko w odległości do 50 m od pasa drogowego drogi publicznej, z wyłączeniem autostrad i dróg ekspresowych (§ 1 ust. 6).

Nie podajemy liczby gmin, które zdążyły z planem ogólnym – nie znaleźliśmy urzędowego zestawienia na dzień 31 sierpnia 2026 r., a doniesienia medialne różnią się metodą liczenia. Stan konkretnej gminy najpewniej potwierdza jej Biuletyn Informacji Publicznej: uchwała w sprawie planu ogólnego i data jej wejścia w życie.

Mapa devcheck obejmuje całą Polskę. Po kliknięciu działki pokazujemy strefę planistyczną z krajowej usługi planów ogólnych w serwisie geoportal.gov.pl. Jeśli gmina ma tylko projekt planu, pokazujemy strefę z projektu z wyraźnym oznaczeniem PROJEKT – projekt nie jest jeszcze podstawą decyzji o warunkach zabudowy. Gdy kliknięty punkt leży w obszarze uzupełnienia zabudowy, panel to wyraźnie zaznacza.

• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688) – art. 59, 62, 65, 67: ISAP
• Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 527): ISAP
• Ustawa z dnia 26 września 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1543): ISAP
• Ustawa z dnia 5 listopada 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1668): ISAP
• Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 781): ISAP
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jednolity (Dz.U. 2026 poz. 538) – art. 13a, 54, 61, 64, 64c: ISAP
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz.U. 2024 poz. 729): ISAP

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Stan prawny na 30 września 2026 r.