Co je KPP a jak ho najít v územním plánu Praha

Koeficient podlažní plochy určuje maximální zastavitelnost pozemku. Přečtěte si, co KPP znamená, čím se liší od KPPp a kde ho pro konkrétní parcelu zjistíte.

Definice KPP
KPP – Koeficient podlažní plochy
KPP je bezrozměrné číslo stanovené územním plánem pro každou funkční plochu. Udává, kolikrát může maximální hrubá podlažní plocha (HPP) přesáhnout plochu pozemku.

Vzorec: HPPmax = výměra pozemku × KPP

Příklady:
  • KPP 0,35 na pozemku 800 m² → max. 280 m² HPP (typicky rodinný dům na okraji)
  • KPP 1,2 na pozemku 800 m² → max. 960 m² HPP (bytový dům v zástavbě)
  • KPP 2,5 na pozemku 800 m² → max. 2 000 m² HPP (smíšené centrum)
Čím vyšší KPP, tím více podlažní plochy lze na pozemku postavit – a tím vyšší je zpravidla hodnota pozemku.
KPP vs. KPPp – přípustné a podmíněné

Územní plán Prahy pracuje se dvěma hodnotami koeficientu. Jejich rozdíl je zásadní pro posouzení skutečného stavebního potenciálu pozemku.

KPP – přípustné

  • Dosažitelné bez zvláštních podmínek
  • Platí automaticky po standardním územním a stavebním řízení
  • Nižší hodnota, konservativní zástavba
  • Jistota pro investora – dosažitelné s běžným projektem

KPPp – podmíněné

  • Dosažitelné pouze při splnění podmínek
  • Podmínkou je zpravidla: územní studie, architektonická soutěž, souhlas IPR Praha nebo schválení Zastupitelstvem HMP
  • Vyšší hodnota – výrazně navyšuje potenciál projektu
  • Rizikovější – podmínka nemusí být splnitelná nebo může být časově náročná
Pozor: Pokud projekt počítá s KPPp, ale podmínka není splněna, stavba překračuje přípustnou HPP. Tato chyba se typicky odhalí až v územním řízení – po měsících přípravy. Vždy si ověřte, jaká podmínka konkrétně platí a zda je reálně splnitelná.
Jak KPP najít pro konkrétní pozemek
Panel devcheck s hodnotami KPP 2,20 a KPPp 2,60 pro parcelu 437/21 ve Vysočanech a vypočítaným HPP 3 445 m²
Parcela 437/21 ve Vysočanech (4 528 m²) leží ve funkční ploše SV-H. devcheck z ní přečte KPP 2,20 i KPPp 2,60 a rovnou dopočítá hrubou podlažní plochu: 1 565,7 m² × 2,20 = 3 445 m², při podmíněně přípustném koeficientu až 4 071 m². Kliknutím na obrázek si tutéž parcelu otevřete v mapě.
Přehled hodnot KPP dle funkčních ploch
Funkční plocha Charakter zástavby KPP KPPp Typická lokalita
OB-A Obytné – nízkopodlažní, rodinné domy 0,35 0,5 Okrajové části, vilové čtvrti
OB-B Obytné – bytové domy 1,0–1,2 1,6 Panelová sídliště, bytová zástavba
OB-C Obytné – intenzivní bytové 1,4 2,0 Vnitřní město, bloková zástavba
OV Všeobecně obytné (smíšené s převahou bydlení) 0,6–0,8 1,2 Smíšené čtvrti s RD i BD
SV-A Smíšené všeobecné – nižší intenzita 0,8 1,2 Předměstí s komerčními funkcemi
SV-B Smíšené všeobecné – střední intenzita 1,2 1,8 Vnitřní okraje, developerské lokality
SV-C Smíšené všeobecné – vyšší intenzita 1,6 2,4 Vnitřní město mimo centrum
SV-D Smíšené všeobecné – vysoká intenzita 2,0 3,0 Blízkost centra, transformační plochy
SVC Smíšené centrální 2,5 3,5 Centrum, historické jádro
VN / VP Výroba, průmysl, skladování 0,8–1,0 – Průmyslové zóny, brownfieldy

Hodnoty jsou orientační. Přesné regulativy vždy ověřte v platném ÚP nebo v devcheck – hodnoty se mohou lišit dle konkrétní podkategorie zóny a změn ÚP.

Mapa funkčních ploch územního plánu Prahy ve Vysočanech – plochy SV-H, OB-C, ZMK a další, každá s vlastní hodnotou KPP
Vrstva Zóny ÚP v devcheck – každá barevná plocha má svůj kód a k němu patří konkrétní KPP z tabulky výše. Na výřezu Vysočan sousedí smíšené plochy SV-H a SV-J s obytnými OB a zelení ZMK, kde se stavět nedá vůbec. Právě proto se KPP neurčuje podle adresy, ale podle plochy, ve které parcela leží.
Co KPP neřeší – ostatní omezení

KPP určuje maximální HPP, ale není jediným regulativem ovlivňujícím stavitelnost pozemku. Výslednou zastavitelnost mohou fakticky omezit:

KZ – Koeficient zeleně
Minimální podíl nezpevněné (zelené) plochy pozemku. Pokud koeficient zeleně vyžaduje zachování velké části pozemku jako nezpevněné plochy, může to nepřímo omezit půdorys budovy a tím i dosažitelnou HPP v nižším počtu podlaží.
KZP – Koeficient zastavěnosti pozemku
Maximální půdorysná stopa budovy vůči ploše pozemku – podrobně v článku o koeficientu zastavění. Nízký KZP nutí stavbu do výšky – což může být omezeno výškovými regulativy nebo charakterem okolní zástavby.
Výškové regulativy a PSP
Pražské stavební předpisy (PSP) stanovují podmínky pro výšku budov i odstupy od hranic pozemku v kontextu okolní zástavby. Ani vysoké KPP automaticky neznamená povolení mrakodrapu – výška musí respektovat kontext lokality a případná výšková omezení (VPS, ochranná pásma letišť, krajinné dominanty).
VPS – Veřejně prospěšné stavby
Pokud část pozemku zasahuje do vymezené plochy veřejně prospěšné stavby, tato část se pro výpočet HPP fakticky nevyužije. Od celkové výměry je nutné odečíst plochu dotčenou VPS.
KPP v novém Metropolitním plánu Praha

Nový Metropolitní plán Praha (MPP), který nahradí stávající územní plán z roku 1999, pracuje s podobnou logikou koeficientů, ale s odlišnou strukturou funkčních ploch a jejich názvoslovím. MPP rozlišuje stabilizované plochy (zachování stávajícího stavu) a transformační plochy (s potenciálem pro intenzivnější zástavbu).

Důležité: Pokud pozemek leží v transformační ploše MPP, může se hodnota KPP (resp. ekvivalentní ukazatel v MPP) výrazně lišit od aktuálního ÚP – v obou směrech. Vždy porovnejte aktuální ÚP s MPP, abyste nepočítali s hodnotami, které nebudou platit po nabytí účinnosti nového plánu.

Stabilizované plochy mají ještě jeden praktický důsledek: platný ÚP v nich KPP vůbec neuvádí a u zóny svítí jen „dle varianty“. Týká se to zhruba dvou třetin pražských parcel. Jak se v takovém případě koeficient odvodí ze zastavěnosti a podlažnosti okolního bloku, rozebírá článek Stabilizované území v Praze.

Časté dotazy o KPP
Vztahuje se KPP na celou parcelu, nebo jen na zastavěnou část?
KPP se vztahuje na celou plochu stavebního pozemku – tedy i na část, která zůstane jako zahrada nebo nezpevněná plocha. HPP = celková výměra × KPP. Není to KPP z plochy půdorysu budovy.
Počítají se do HPP i podzemní podlaží?
Zpravidla ne – podzemní podlaží (garáže, sklepy, technické prostory) se do HPP nezapočítávají, pokud splňují podmínku podzemnosti dle PSP. Přesná pravidla závisí na projektové dokumentaci a výkladu stavebního úřadu.
Může být KPP u sousedních pozemků různý?
Ano. Každý pozemek spadá do konkrétní funkční plochy ÚP a v jedné ulici mohou sousedit pozemky s různými funkcemi (např. OB-B a SV-B), a tedy různými KPP. Vždy ověřujte každou parcelu zvlášť.
Co se stane, pokud projekt KPP překročí?
Projekt s HPP překračující povolené KPP (resp. KPPp bez splnění podmínek) bude zamítnut v územním řízení nebo stavebním řízení. V případě následného zjištění může být nařízena demolice nebo jiná nápravná opatření.
Tip: Při srovnávání pozemků vždy sledujte součin výměra × KPP (tedy dosažitelnou HPP), ne jen výši KPP samotné. Menší pozemek s vysokým KPP může mít vyšší stavební potenciál než velký pozemek s nízkým KPP.
Jaké KPP platí pro váš pozemek?
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Praze funkční plochu ÚP, KPP, KPPp, KZ, KZP a HPP přímo vypočítané z výměry – na jedno kliknutí. Bez nutnosti otevírat geoportál nebo hledat v textové části ÚP.
Zjistit KPP pozemku → Jak vypočítat HPP → Pojmy a definice → Kalkulačka KZ → Kalkulačka HPP → Koeficient zastavění →
Prohlédněte si konkrétní lokalitu nebo zónu v Praze: Zóna OV-D v Praze → Zóna SM-D v Praze → Co lze postavit na pozemku →