Čo sa dá postaviť v Košiciach

Prvý krok pri akomkoľvek developmente v Košiciach je vždy rovnaký: zistiť, do akej funkčnej plochy Územného plánu mesta Košice (ÚP-M) pozemok patrí. Funkčná plocha určuje prípustné využitie – čo na pozemku môžete postaviť, za akých podmienok a s akými obmedzeniami. Bez tejto informácie nemá zmysel posudzovať projektovú výnosnosť ani feasibility.

Čo je ÚP-M Košice a ako ho nájsť? Pozrite si Územný plán Košíc – čo je ÚP-M a kde ho nájsť. Tu sa zameriavame priamo na to, čo konkrétne ÚP-M pre zástavbu dovoľuje.

VZN č. 261 rozdeľuje možné využitie každej funkčnej plochy do troch kategórií:

Prehľad bežných zámerov vo vybraných typoch funkčných plôch ÚP-M Košice. Konkrétne hodnoty sú vždy viazané na individuálnu plochu v VZN č. 261 – tabuľka slúži ako orientačný prehľad.

• 1 Zistite funkčnú plochu ÚP-M pre konkrétnu parcelu
  Otvorte devcheck mapu Košíc alebo geoportal.kosice.sk a zistite, do akej funkčnej plochy parcela patrí. devcheck zobrazí aj:

  • Presný názov funkčnej plochy (Layer) podľa VZN č. 261
  • Koeficient zastavanosti (ZASTAV_N) a výškovú reguláciu (VYSKA_N)
  • Počet podlaží (POC_PODL) a minimálnu vegetáciu (VEG_PLOCHY_N)
  • Osobitné podmienky, ak sú pre danú plochu definované
• 2 Overte prípustnosť plánovaného zámeru v textovej časti VZN č. 261
  V textovej časti VZN č. 261 (dostupná na kosice.sk/vzn/261) vyhľadajte príslušnú funkčnú plochu a skontrolujte:

  • Zoznam prípustných využití (automaticky povolené pri dodržaní regulatívov)
  • Zoznam podmienene prípustných využití (aké podmienky musíte splniť?)
  • Zoznam neprípustných využití (zámer v tejto funkcii nie je realizovateľný)
  • Osobitné podmienky pre plochu alebo lokalitu (záväzné obmedzenia nad rámec štandardu)
• 3 Skontrolujte regulatívy zástavby – výpočet maximálnej kapacity
  Ak je zámer prípustný alebo podmienene prípustný, overte kvantitatívne obmedzenia:

  • ZASTAV_N – maximálna zastavanosť pozemku v % (koľko % výmery môžete zastavať)
  • POC_PODL – maximálny počet nadzemných podlaží
  • VYSKA_N – maximálna výška zástavby v metroch
  • VEG_PLOCHY_N – minimálny podiel vegetácie na pozemku v %

  Výpočet maximálnej podlažnej plochy je podrobne vysvetlený v článku Regulatívy Košíc – koeficienty a výpočet.
• 4 Pre záväzné overenie: Územnoplánovacia informácia (ÚPI)
  Pre vážny zámer (acquisition, príprava projektovej dokumentácie) si vyžiadajte záväzné Územnoplánovaciu informáciu (ÚPI) od Odboru územného plánovania MMK:

  • Žiadosť podajte na podateľni MMK alebo elektronicky
  • Uveďte číslo parcely, katastrálne územie a plánovaný zámer
  • MMK má zákonnú lehotu na vydanie ÚPI
  • ÚPI je záväzné stanovisko magistrátu – môžete sa naň odvolávať v konaní

Niektoré funkčné plochy v ÚP-M Košice majú definované osobitné podmienky – záväzné doplňujúce požiadavky, ktoré platia pre konkrétnu lokalitu alebo plochu nad rámec bežných regulatívov. V devcheck sú označené ako „Osobitné podmienky" v paneli regulatívov (atribút specifikacia_spolu z VZN).

Príklady osobitných podmienok, s ktorými sa možno stretnúť:

• Požiadavka zachovania historického rázu zástavby alebo fasád
• Podmienka zabezpečenia verejnej vybavenosti v rámci zámeru
• Obmedzenie výšky z dôvodu ochranného pásma letieb alebo telekomunikácií
• Podmienky pre spracovanie územnej štúdie pred vydaním územného rozhodnutia
• Limity pre dopravné napojenie alebo parkovanie súvisiace s konkrétnou lokalitou

• 1 Ako zistím, čo sa dá na mojom pozemku v Košiciach postaviť?
  Najrýchlejší spôsob je devcheck – kliknite na parcelu v mape Košíc a panel regulatívov okamžite zobrazí funkčnú plochu ÚP-M, prípustnosť zástavby a hodnoty VZN č. 261. Pre záväzné overenie si vyžiadajte Územnoplánovaciu informáciu (ÚPI) na Odbore územného plánovania MMK.
• 2 Čo sú podmienene prípustné stavby?
  Podmienene prípustné stavby sú také, ktoré VZN č. 261 v danej funkcičnej ploche nepovoľuje automaticky, ale pripúšťa ich za splnenia konkrétnych podmienok – napríklad po vydaní výnimky, pri splnení podmienok územného rozhodnutia alebo po schválení územnej štúdie. Pre každú funkčnú plochu sú tieto podmienky iné – ich splnenie je potrebné preukázať v konaní.
• 3 Môžem postaviť bytový dom v obytnej zóne v Košiciach?
  Závisí od konkrétneho typu obytnej funkčnej plochy. V plochách vymedzených pre viacpodlažné bývanie (bytové domy) je rezidenčná výstavba prípustná, za dodržania koeficientu zastavanosti (ZASTAV_N), maximálnej výšky (VYSKA_N) a maximálneho počtu podlaží (POC_PODL) podľa VZN č. 261. V plochách rodinných domov je bytový dom podmienene prípustný alebo neprípustný. Overenie konkrétnej plochy cez devcheck je prvým krokom.
• 4 Čo sú osobitné podmienky vo VZN č. 261?
  Osobitné podmienky sú záväzné doplňujúce podmienky platné pre konkrétnu funkčnú plochu alebo lokalitu, ktoré VZN č. 261 stanovuje nad rámec bežných regulatívov. Môže ísť napríklad o povinnosť zachovania architektonického charakteru, požiadavky na urbanistické riešenie, obmedzenia výšky v ochrannom pásme, alebo podmienky pre vybavenosť. Ak sú pre vašu parcelu definované, devcheck ich zobrazí v paneli regulatívov.